이전에 2030광주도시개발기본계획, 광주 입주물량, 학군, 서구, 남구, 동구에 대한 포스팅을 올렸습니다. 관심 있는 분들은 한 번 읽어보세요!
2022.11.15 - [재테크/부동산] - 광주 2030 도시 및 주거환경정비 기본계획 분석
2022.11.16 - [재테크/부동산] - 광주 부동산 분석 (1)
2022.11.19 - [재테크/부동산] - 광주 부동산 분석(2)
2022.11.28 - [재테크/부동산] - 광주 부동산 분석 (3) - 서구, 남구, 동구 분석
구별 평당가 TOP 3 아파트 순위 (32-40평 기준)
광주의 5개의 구별 중 평당가 TOP3 아파트는 어떤 아파트이고, 무슨동에 있는지 살펴보겠습니다. 왜냐하면 평당가가 높은 아파트가 많은 동네일수록 그 구에서 선호하는 동일 가능성이 크기 때문입니다.
| 동구 | 서구 | 남구 | 북구 | 광산구 | |
| 1 | 계림아이파크SK뷰 (계림동, 2424만) |
상무푸르지오 (쌍촌동, 2515만) |
봉선3차한국아델리움 (봉선동, 2727만) |
제일풍경채센트럴파크1단지 (중흥동, 2152만) |
수완대방노블랜드6차 (수완동, 2273만) |
| 2 | 무등산아이파크 (학동, 1970만) |
호반써밋광주 (광천동, 2333만) |
봉선제일풍경채엘리트파크 (봉선동, 2576만) |
임동중흥S클래스센텀파크 (임동, 1970만) |
은빛마을모아엘가 (수완동, 2152만) |
| 3 | 무등산골드클래스2차 (소태동, 1758만) |
더샵염주센트럴 (화정동, 2273만) |
포스코더샵 (봉선동, 2379만) |
무등산자이앤어울림1단지 (우산동, 1904만) |
대주피오레6단지 (수완동, 2152만) |
평당가의 평균 순으로 나열했을 때는 남구>서구>광산구>북구>동구 순이었습니다. 광주에서 가장 평당가가 비싼 동은 봉선동이었습니다.
100세대 미만, 40평 초과의 대형 평수는 제외한 후 부동산지인에서 조회를 했다는 점을 참고하시기 바랍니다.
아파트 시세 분석
광주 부동산 분석 3편에서 남구, 서구, 동구 순으로 각 구의 평당가가 높은 아파트가 많은 동네 위주로 현재 매매가와 전세가 시세들을 살펴보았습니다. 이번에는 광산구와 북구를 보겠습니다.
광산구
먼저 광산구에서 평당가가 높은 아파트들을 표로 정리하면 아래와 같습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 수완대방노블랜드6차 | 9 | 659 | 75,000 | 40,000 | 35,000 | 53% | 69% |
| 은빛마을모아엘가 | 13 | 570 | 71,000 | 40,000 | 31,000 | 56% | 70% |
| 대주피오레6단지 | 13 | 185 | 71,000 | 34,000 | 37,000 | 48% | 72% |
| 힐스테이트리버파크 | 3 | 1263 | 70,000 | 31,000 | 39,000 | 44% | 61% |
| 중흥S클래스리버시티 | 5 | 406 | - | 45,000 | - | - | 73% |
| 수완코오롱하늘채 | 14 | 753 | 68,000 | 45,000 | 23,000 | 66% | 68% |
| 해솔마을대방노블랜드2차 | 11 | 442 | 65,000 | 30,000 | 35,000 | 46% | 71% |
| 수완지구호반베르디움1차 | 10 | 285 | 59,000 | 32,000 | 27,000 | 54% | 68% |
| 수완지구대주피오레1차 | 13 | 357 | 55,000 | 32,500 | 22,500 | 59% | 74% |
| 수완우미린1차 | 14 | 366 | 54,000 | 35,000 | 19,000 | 65% | 73% |
| 수완세영리첼 | 8 | 536 | 52,000 | 33,000 | 19,000 | 63% | 71% |
| 수완영무예다음2차 | 10 | 236 | 50,000 | 29,000 | 21,000 | 58% | 75% |
| 수완중흥S클래스2차 | 14 | 241 | 50,000 | 30,000 | 20,000 | 60% | 74% |
| 수완대성베르힐 | 9 | 410 | 49,500 | 29,000 | 20,500 | 59% | 73% |
| 아름마을대방노블랜드 | 9 | 410 | 47,000 | 27,000 | 20,000 | 57% | 72% |
| 수완이지더원 | 10 | 568 | 46,000 | 32,000 | 14,000 | 70% | 77% |
모든 아파트가 평균 전세가율에 비해 현재 전세가율이 많이 하락해있는 상태입니다. 즉, 그만큼 매매 전세가의 갭이 벌어져있다는 뜻입니다. 계속 매매와 전세가가 하락하는 추세이니 갭이 얼마나 좁혀지는지 지켜봐야겠습니다.
수완지구
수완지구는 수완동, 신가동, 흑석동, 장덕동으로 이루어져 있으며 2008-2009년도에 대부분 준공이 완료된 15년 정도 된 연식의 아파트들입니다. 하지만 같은 연식임에도 아파트 평당가는 제법 차이가 나는 점이 인상적이었습니다.
현재 매매, 전세가 기준으로 갭은 2억에서 3억 정도입니다.
수완지구 내에서 가장 평당가가 비싼 아파트는 현진에버빌1단지이고, 2등은 대방노블랜드6단지, 3등은 은빛마을모아엘가입니다.
해솔마을현진에버빌이 가장 비싼 아파트인 이유는 우선 아파트 주변으로 초, 중, 고가 모두 있다는 점이고, 하천 라인 쪽에 위치한 동은 전망이 트여있다는 점인 것 같습니다. 추후에 2호선이 들어오게 되면 2호선도 가까워서 역세권 아파트가 될 전망입니다. 또 대형 평형 위주로 구성된 단지여서 소위 이 동네에서 잘 사는(?) 사람들이 여기에 살지 않을까 하는 생각이 들었습니다.
대방노블랜드6단지도 현진에버빌처럼 아파트 주변에 초, 중, 고가 있어서 인기가 있는 것 같고, 은빛마을모아엘가는 아파트 주변에 롯데마트, 롯데아울렛 등 학원과 상권이 많고, 산책하기 좋은 수완 호수공원이 있어서 가격이 다른 아파트에 비해 높은 듯합니다.
수완지구에 있는 롯데마트와 아울렛, 수완 호수공원의 모습입니다. 인터넷에 검색해서 추가로 수완호수공원 사진을 찾아봤더니 상당히 예쁜 공원이었습니다. 정해진 시간에 음악분수도 나오고, 집 주변에 이런 공원이 있으면 매일 산책을 다닐 것 같은 공원이었습니다.
그리고 개인적으로 수완지구에서 가장 기대되는 곳은 신가동재개발이었습니다. 원래는 롯데건설의 르엘브랜드가 들어갈 계획이었으나 시공사를 DL이앤씨로 바꾸면서 아크로 브랜드로 다시 바뀌게 되었습니다.
신가동재개발은 총 세대수 4,732인데 조사해보니 세대수를 조금 더 늘려 4,748세대로 16세대 추가되었다고 합니다. 그중 조합원 세대수는 1,747명, 임대가 405세대이고, 일반분양 물량은 2,579세대입니다.
일반분양에 풀리는 타입은 59타입, 74타입, 84타입입니다. 109타입은 원래 전부 조합원 물량이었으나 일반분양 4세대가 추가된 것으로 나옵니다.
빨갛게 네모 박스 쳐진 곳이 초등학교, 중학교 부지라고 합니다. 초, 중품아 아파트이면서 수완지구의 편리한 인프라를 누리고, 지하철 2호선의 역세권 아파트가 되는 만큼 준공되면 광산구 최고의 대장 아파트가 될 예정입니다.
첨단지구
영산강 쪽에 붙어있는 주상복합인 힐스테이트리버파크와 중흥S클래스리버시티가 첨단지구에서는 가장 평단가가 높은 아파트입니다.
현재 힐스테이트리버파크는 갭이 4억 정도이고, 중흥S클래스리버시티는 전세매물만 1개 등록되어 있고 매매가 올라온 것이 없어서 갭이 어느 정도인지 알 수 없습니다.
힐스테이트리버파크는 옆에 막힌 것이 없어 강뷰가 상당히 좋을 듯하고 근처에 롯데마트와 영화관 같은 시설도 있고 공원도 있어 아이가 없는 젊은 사람이 살기 좋은 아파트라고 생각합니다.
중흥S클래스리버시티는 아파트 바로 옆에 미르채리버파크 오피스텔과 영산강 뉴타운 로얄 스타파크 아델리움 오피스텔이 건설 중이라 그 건물이 다 올라가고 나면 뷰가 막혀서 답답할 것 같습니다.
그리고 월계동 쪽에는 5층짜리의 저층 아파트가 많아서 추후 재건축이 된다면 새롭게 탈바꿈될 지역이라고 생각합니다.
북구
이번에는 북구를 살펴보겠습니다. 북구는 대체로 10년 이내 신축 아파트들이 순위에 올라가 있으며, 신용동과 광주역 일대의 아파트들이 평당가가 높은 특징이 있습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 제일풍경채센트럴파크1단지 | 0 | 1070 | 71,000 | 35,000 | 36,000 | 49% | - |
| 제일풍경채센트럴파크2단지 | 0 | 486 | - | - | - | - | - |
| 임동중흥S클래스센터파크 | 1 | 654 | 65,000 | 32,000 | 33,000 | 49% | 67% |
| 무등산자이앤어울림1단지 | 0 | 2382 | 62,820 | 24,000 | 38,820 | 38% | - |
| 제일풍경채리버파크 | 8 | 613 | 59,500 | 33,000 | 26,500 | 55% | 65% |
| 신일곡골드클래스 | 4 | 327 | 56,000 | - | - | - | 76% |
| 호반베르디움2단지 | 9 | 728 | 55,000 | 28,000 | 27,000 | 51% | 70% |
| 첨단2지구중흥S클래스 | 7 | 784 | 52,000 | 30,000 | 22,000 | 58% | 70% |
| 첨단자이2단지 | 10 | 546 | 50,000 | 25,000 | 25,000 | 50% | 75% |
| 교대금호어울림 | 5 | 960 | 49,900 | 20,000 | 29,900 | 40% | 71% |
| 힐스테이트본촌 | 3 | 834 | 49,500 | 28,000 | 21,500 | 57% | 71% |
| 첨단용두산이고운 | 4 | 220 | 48,000 | 28,000 | 20,000 | 58% | 75% |
| 힐스테이트각화 | 4 | 894 | 47,000 | 24,000 | 23,000 | 51% | 68% |
북구에서 평당가가 가장 높은 TOP 3 아파트는 광주역 인근의 신축 아파트인 제일풍경채센트럴파크1단지, 무등산자이앤어울림1단지, 제일풍경채센트럴파크2단지아파트입니다.
현재 무등산자이앤어울림이 22년 9월부터 입주였는데 전세물량이 많아 주변 동네의 전세가도 덩달아 낮아지고 있는 상황입니다.
북구 신용동(첨단2지구)
평당가가 높은 아파트들이 비교적 많았던 동네인 북구 신용동을 먼저 보겠습니다.
신용동에 있는 아파트 대부분은 연식 9-10년 차의 아파트들로 매매가는 현재 5억 초반에서 5억 후반대의 가격을 형성하고 있으며, 전세가는 2억 초중반대입니다.
과거에는 평균 전세가율이 70% 정도였지만 현재는 50%대로 매매와 전세 가격이 상당히 많이 벌어져있음을 알 수 있습니다.
아파트들은 연식이 비슷하여 거리뷰로 봤을 때 큰 차이가 없었습니다. 네이버지도의 지적편집도로 봤을 때 신용동의 상가지역은 호반베르디움2차 아래쪽이기에 거리뷰로 봤는데 상가가 이렇게 잘 되어 있었습니다.
다만, 봉선동이나 수완지구 쪽과는 달리 학원이 많이 보이지 않았습니다.
북구 중흥동, 우산동, 풍향동
광주역 인근으로 재개발로 새롭게 신축된 제일풍경채센트럴파크 1,2차와 무등산자이앤어울림1차가 가장 평당가가 높았습니다.
쌍둥이처럼 비슷하게 생긴 제일풍경채 1단지와 2단지입니다. 신축답게 깔끔하고 멋있게 잘 지어진 모습입니다. 2단지는 현재 매물로 나와있는 것이 없고, 1단지는 최저가 기준 매매호가는 7억 1천만원, 전세 가격은 3억 5천만원에 나와있습니다.
뒤에서 언급할 자이와 마찬가지로 풍경채2차 뒤편에는 보살들이 많아서 깜짝 놀랐습니다...ㄷㄷ
22년 9월에 입주를 시작한 무등산 자이&어울림 1단지입니다. 자이에서 지은 아파트답게 외관이 멋있습니다. 앞에서도 언급했든 지금은 입주장이어서 사람들이 전세를 구하기 위해 전세가를 점점 낮추고 있는 모습입니다.
다만, 재개발 구역이다 보니 단지 내 상가처럼 중흥교회가 있는 것, 정문 맞은편 상가들이 낡고 오래되었는데 유흥업종들이 몇 개 있다는 것은 마이너스 요인이라고 생각합니다.
마지막으로는 교대 금호어울림입니다. 6년 차의 신축이지만 아파트에서 학교를 가려면 도보로 10분 정도 걸리는데 학교 건너가는 길이 좁고 주변에 낡은 단독주택이 많아 약간 위험할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
총평
이렇게 지금까지 광주의 5개 구인 남구, 서구, 동구, 광산구, 북구의 대장 아파트들과 광주의 학군, 매매가와 전세가의 시세 등을 살펴보았습니다.
개인적으로는 솔직히 봉선동보다는 수완지구 쪽이 더 살기에 좋다고 생각했습니다. 첫째는 봉선동보다 더 신축이고, 도로도 택지 개발된 곳이라 잘 정돈되어 있습니다. 둘째는 아파트 주변에 호수공원이 있어 산책하기에 좋고, 롯데아울렛과 롯데마트 등 상권도 잘 발달되어 있으며 학원들도 많습니다.
이런 장점에도 불구하고 평당가는 봉선동이 더 높습니다. 그 이유는 바로 수완지구보다 봉선동 학군이 더 좋기 때문입니다.
그래서 광주광역시 같은 경우에는 다른 것은 다 필요 없고 무조건 1순위로 학군을 제일 먼저 봐야 하는 도시라는 것을 깨달았습니다.
현재 기준으로 광주광역시는 앞으로 3년간 공급이 그렇게 많지 않습니다. 그리고 다른 광역시에 비해 그렇게 가격이 많이 오르지 않았습니다. 그래서 광주광역시의 부동산 가격이 앞으로 어떻게 변할지 관심 있게 지켜볼 예정입니다.
'재테크 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 소중한 전세보증금 돌려받기 (0) | 2022.12.11 |
|---|---|
| 군산 신역세권 예다음 청약 결과 분석 (0) | 2022.12.07 |
| 광주 부동산 분석 (3) - 서구, 남구, 동구 분석 (0) | 2022.11.28 |
| 군산 신역세권 예다음 모델하우스 방문 (0) | 2022.11.25 |
| 광주 부동산 분석(2) (0) | 2022.11.19 |
댓글