부동산 경기가 급격히 하락하면서 매매가와 전세가가 모두 떨어지고 있습니다. 그래서 요즘 역전세를 맞은 집이 대부분입니다.
집주인이 계약 만료일에 맞춰서 전세보증금을 문제 없이 돌려줄 수 있으면 다행이지만, 그렇지 않은 경우 분쟁으로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
그럼 전세보증금을 돌려받기 위한 절차를 살펴보도록 하겠습니다. 단, 이 모든 것은 확정일자와 전입신고를 했다는 가정하에 효력이 있습니다.
1. 전세 계약 갱신 거절의사 통보하기
임대차 계약 기간이 2020년 12월 10일을 기준으로 통보해야 하는 시점에 차이가 있습니다. 아래 표를 보면 나와있듯이 2020년 12월 10일 이전에 전세계약을 했다면 계약만료일 1개월 전까지는 전세계약이 끝나면 나가겠다라고 의사표시를 해주어야 하고, 2020년 12월 10일 이후에 전세계약을 했다면 계약만료일 2개월 전까지 갱신 거절을 표현해야 합니다.
그렇지 않으면 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 보아 계약이 연장된 것으로 볼 수 있기 때문입니다.
| 2020년 12월 10일 이전 | 임대차 기간 만료 1-6개월 |
| 2020년 12월 10일 이후 | 임대차 기간 만료 2-6개월 |
그리고 갱신 거절을 요청할 때 가급적 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다. 문자로 보내는 것이 가장 좋고, 전화통화의 경우 녹음을 해놓는 것이 좋습니다. 아니면 내용증명을 임대인에게 보내기도 합니다.
요즘같이 전세가격도 계속 떨어지고 있어 세입자를 구하기 어려운 시기에는 집주인에게 6개월 혹은 그 이전에 미리 전세 갱신 거절의사를 통보하여 새로운 세입자를 구할 시간을 넉넉히 주는 것이 좋습니다. 만약 촉박하게 말해서 세입자를 구하지 못하면 나의 소중한 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 커지기 때문입니다.
2. 전세보증금 반환 요청 내용증명 발송
다행히 임대인이 계약기간이 끝나고 제 때 전세금을 돌려주었다면 행복한 결말이지만, 만약 임대인이 새로운 세입자를 못 구해서 조금만 전세금을 늦게 주면 안 되겠냐? 반절만 주겠다 나머지는 조금 이따가 갚겠다라며 돌려줄 수 없다고 할 경우에는 어떻게 해야 할까요?
그 경우에는 우선 절대 이사가면 안 됩니다. 이사를 가서 등본상 주소를 옮기는 순간 보증금을 받지 못할 가능성이 매우 높아지기 때문입니다.
그리고 집주인에게 전세보증금 반환을 요청하는 내용증명을 발송합니다. 아래는 예시이고 인터넷에도 찾아보면 예시 문구가 많으니 원하시는 것을 골라서 사용하면 되겠습니다.
예시 사진에는 빠졌지만 전세금 반환이 늦어짐으로 생긴 피해, 예를 들면 대출이자나 전세금을 늦게 줌으로 인해 다른 계약이 파기됨으로 인해 생긴 위약금 등을 임대인에게 청구하겠다는 내용을 추가로 넣으면 됩니다.
내용증명은 법적인 효력은 없지만 추후 소송까지 갈 경우 증거로 채택될 수 있고, 임대인에게 심리적인 압박감을 주어 전세금을 더 빨리 돌려줄 수 있도록 유도할 수 있습니다.
1. 문구를 작성하여 3부를 출력한다.
- 우체국 보관용, 본인 보관용, 집주인 용 총 3장이 필요함
2. 우체국에 가서 내용증명을 보낸다. 또는 인터넷 우체국 사이트에 접속하여 온라인으로 내용증명을 보낸다.
3. 임차권등기명령
계약이 만료되었고, 내용증명 상 지급하라고 말했던 기간까지 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 곧바로 임차권등기명령을 신청합니다. (사실, 줄 사람이었으면 계약 만료일에 줬을 것이기 때문에 저라면 우선 내용증명과 동시에 진행할 것 같습니다. 추후에 취소하면 되기 때문입니다.) 전세금 중 일부만 돌려주었어도 신청 가능합니다.
- 임차인 단독으로 신청 가능
- 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하기 때문에 추후 경매가 진행되거나 부득이하게 이사를 가야할 경우 보증금을 변제받을 수 있게 함
- 임차권등기명령이 받아들여지면 임차주택 등기부등본에 표시됨 (일명 빨간 줄)
단, 그럼에도 불구하고 임차권등기명령 앞에 담보가 잡혀있는 경우에는 그 담보권보다는 우선하여 보증금을 변제해주지 않습니다. 그래서 전세살기 전에 등기부등본이 깨끗한 지 확인하라고 하는 거겠죠?
임차권등기명령은 전세집의 소재지 관할 지방법원에 가서 신청할 수 있고, 준비해야 하는 서류는 아래와 같습니다.
1. 임대인 소유의 건물의 등기사항증명서
2. 임대차계약증서
3. 신청당시 대항력있는 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
4. 신청당시 우선변제권이 있는 임차인은 암차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 쓰여있는 임대차계약증서
5. 임대인 소유가 아닌 주택이나 건물의 경우 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예-건축물대장)
6. 등기부상 용도가 주거용이 아닌 경우 임대차계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
주로 대부분 주거용 건물에서 전세를 살고 있을 것이기 때문에 1-4에 해당하는 서류만 있으면 될 듯 합니다.
임차권등기명령을 신청하게 되면 대략 2주-4주정도 소요됩니다. 그리고 임차권등기명령은 등기부등본에 기록된 후부터 효력이 있기 때문에 신청했다고 이사를 가면 안 됩니다.
지급명령신청
지급명령신청은 심문 없이 법원에서 서류만으로 전세금 지급을 명령할 수 있는 제도입니다. 다만, 법원에서 지급명령신청이 떨어졌을 때, 임대인이 이의를 제기하면 자동으로 전세금 반환소송으로 진행된다고 합니다. 그래서 집주인이 지급명령신청을 했을 때 전세금을 줄 사람인지 아닌지 판단해서 아니란 생각이 들면 차라리 소송으로 빠르게 가는 편이 낫다고 합니다.
대신 소송을 하게 되면 짧으면 몇 개월 길면 1년 이상의 시간이 소요되기 때문에 결국 이런 일이 발생했을 때 임차인이 가장 큰 피해를 본다는 사실을 기억해야 합니다.
위에서 언급했던 사항을 사진 1장으로 요약하면 다음과 같습니다.
이렇듯 전세금을 제 때 돌려받지 못하면 임차인만 손해이기 때문에 전세계약 전에 반드시 아래의 사항들을 체크해야 합니다.
1. 계약할 주택의 등기부등본
- 근저당이나 다른 담보권이 잡힌게 있는지
2. 계약서에 특약사항 넣기
- 계약일 당일의 등기부등본 상태를 잔금일 다음날까지 유지한다는 특약사항 넣기
- 현행법상 전입일자와 확정일자가 근저당 날짜와 같은 경우 근저당이 우선하는 권리이기 때문
- 위의 경우 건물이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 됨
3. 전세보증보험 가입하기
4. 주변 매매가, 전세가 시세 확인
2번의 경우 최근 뉴스에서 전입일자와 확정일자의 효력을 다음날 0시가 아닌 신고 당일로 바꾸는 것을 국회에서 추진 중이라고 들었는데, 빨리 바뀌었으면 좋겠습니다.
집주인이 전세금을 제 때 돌려주지 않을 경우를 대비하여 전세보증금반환보험을 들어놓는 것을 추천합니다.
전세보증보험
전세보증보험은 임차인이 임대인에게 전세보증금을 지급받지 못할 위험으로부터 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.
총 3곳 [주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)]에서 운영 중이며 각자 보증한도액과 신청대상에 따른 혜택, 신청가능한 주택의 종류에도 차이가 있기 때문에 잘 알아보고 신청하시면 됩니다.
전세금 보증보험은 임대인의 동의 없이 가입이 가능하며 전세계약기간의 절반이 넘어가기 전까지만 가입이 가능합니다. 다가구주택은 보증보험 가입 시 임대인 동의가 필요합니다.
집주인이 전세계약 만료 후에도 전세금을 돌려주지 않을 경우, 전세보증보험을 들어놓은 경우에 보증회사에 보증금 반환을 청구하여 약 1개월정도 뒤에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
하지만 이 경우에도 바로 지급되는 것은 아니기 때문에 임차인에게 약간의 손해가 있을 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 주로 전세계약기간에 맞춰서 그 다음에 이사갈 집을 미리 계약해 놓는 경우가 대부분입니다. 그리고 새로운 집의 전세보증금은 지금 내가 살고 있는 전세집의 보증금으로 지불하는게 일반적입니다.
집주인이 제 때 돈을 주지 않으면 자금이 꼬여버려서 결국 이사도 못 가고 반강제로 전세금을 돌려받을 때까지 버티며 살아야하는 일이 생기게 되기 때문입니다.
지금까지 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 할 수 있는 방법들을 소개하였습니다. 부디 제가 이렇게 정리한 내용을 평생 한 번도 쓸 일이 없어야 좋은 것인데, 왠지 써먹을 일이 생길 것 같아 불안한 상황입니다.
저도 만약의 경우를 대비해 조사한 것이라 틀린 부분이 있을 수 있으니
그 점 참고하시기 바랍니다.
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