광주 2030 도시개발계획, 광주 분양물량, 광주 학군 등에 관한 것이 궁금한 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
2022.11.15 - [재테크/부동산] - 광주 2030 도시 및 주거환경정비 기본계획 분석
2022.11.16 - [재테크/부동산] - 광주 부동산 분석 (1)
2022.11.19 - [재테크/부동산] - 광주 부동산 분석(2)
이번에는 광주의 남쪽에 해당되는 서구, 남구, 동구를 분석해보겠습니다.
구별 평당가 TOP3 아파트 순위 (32-40평 기준)
광주의 5개의 구별 중 평당가 TOP3 아파트는 어떤 아파트이고, 무슨동에 있는지 살펴보겠습니다. 왜냐하면 평당가가 높은 아파트가 많은 동네일수록 그 구에서 선호하는 동일 가능성이 크기 때문입니다.
| 동구 | 서구 | 남구 | 북구 | 광산구 | |
| 1 | 계림아이파크SK뷰 (계림동, 2424만) |
상무푸르지오 (쌍촌동, 2515만) |
봉선3차한국아델리움 (봉선동, 2727만) |
제일풍경채센트럴파크1단지 (중흥동, 2152만) |
수완대방노블랜드6차 (수완동, 2273만) |
| 2 | 무등산아이파크 (학동, 1970만) |
호반써밋광주 (광천동, 2333만) |
봉선제일풍경채엘리트파크 (봉선동, 2576만) |
임동중흥S클래스센텀파크 (임동, 1970만) |
은빛마을모아엘가 (수완동, 2152만) |
| 3 | 무등산골드클래스2차 (소태동, 1758만) |
더샵염주센트럴 (화정동, 2273만) |
포스코더샵 (봉선동, 2379만) |
무등산자이앤어울림1단지 (우산동, 1904만) |
대주피오레6단지 (수완동, 2152만) |
평당가의 평균 순으로 나열했을 때는 남구>서구>광산구>북구>동구 순이었습니다. 광주에서 가장 평당가가 비싼 동은 봉선동이었습니다.
100세대 미만, 40평 초과의 대형 평수는 제외한 후 부동산지인에서 조회를 했다는 점을 참고하시기 바랍니다.
아파트 시세 분석
먼저 광주의 대장인 남구부터 살펴보도록 하겠습니다.
남구
먼저 남구의 아파트를 평당가 별로 정리해보면 아래 표와 같습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 봉선3차한국아델리움 | 8 | 279 | 90,000 | 45,000 | 45,000 | 50% | 62% |
| 봉선제일풍경채엘리트파크 | 6 | 400 | 85,000 | 45,000 | 40,000 | 53% | 63% |
| 포스코더샵 | 18 | 1140 | 78,500 | 40,000 | 38,500 | 51% | 68% |
| 양우내안에프레스티지 | 1 | 594 | 72,000 | 30,000 | 42,000 | 42% | 66% |
| 반도유보라더퍼스트 | 1 | 889 | 62,000 | 33,000 | 29,000 | 53% | - |
| 금호타운2차 | 27 | 602 | 60,000 | 30,000 | 30,000 | 50% | 68% |
| 모아엘가 | 14 | 128 | 60,000 | 38,000 | 22,000 | 63% | 73% |
| 봉선중길한국아델리움5차 | 0 | 271 | - | - | - | - | - |
| 봉선로남해오네뜨 | 4 | 301 | 57,500 | 28,000 | 29,500 | 49% | 66% |
| 봉선로광명메이루즈 | 8 | 343 | 52,000 | 27,000 | 25,000 | 52% | 69% |
| 힐스테이트백운 | 6 | 528 | 49,000 | 26,000 | 23,000 | 53% | 69% |
| 봉선이지더원3단지 | 10 | 115 | 49,000 | 25,000 | 24,000 | 49% | 72% |
| 중흥S클래스에코파크 | 3 | 695 | 48,500 | 24,000 | 24,500 | 49% | 59% |
| 효천시티프라디움 | 3 | 1164 | 47,000 | 24,000 | 23,000 | 51% | 62% |
봉선3차한국아델리움, 봉선제일풍경채엘리트파크, 포스코더샵은 1군, 양우내안에프레스티지는 1.5군, 나머지는 다 2군 아파트라고 생각하면 됩니다.
그리고 13개의 단지 중에서 절반 이상이 봉선동에 위치한 아파트였습니다. 그래서 먼저 봉선동 아파트부터 살펴보겠습니다.
봉선동
아파트 연식이 대체로 10년 혹은 그 이상의 연식으로 신축은 아니며 세대수도 500세대 미만인 작은 세대수의 아파트들이 많습니다. 그리고 같은 봉선동이지만 봉선2동의 아파트 평당가가 월등히 높았습니다.
'왜 봉선동 아파트 가격이 광주에서 가장 비쌀까? 수완지구나 다른 동처럼 길이 잘 정돈되고 녹지도 잘 조성되어 있는 곳보다도?'라는 의문에 대한 답은 딱 1가지, 학군이었습니다. 봉선동 아파트의 가격은 절대적으로 학군이 받쳐주고 있기 때문에 그 학군이 무너지지 않는 이상 봉선2동에 대한 수요는 항상 꾸준할 것이라고 생각됩니다.
개인적으로 봉선2동에서 괜찮다고 생각한 아파트는 제일풍경채엘리트파크입니다.
2016년 12월에 준공된 아파트로 400세대로 무난한 세대수를 가지고 있고, 아파트에서 도보로 10분 이내로 초, 중, 고를 통학할 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.
백운동
백운동은 2개의 단지만 표시하였습니다. 나머지 단지는 평단가가 낮아서 제 기준에서는 제외되었기 때문입니다.
힐스테이트백운은 2016년에 지어진 528세대 단지로 아파트 바로 앞에 백운초가 있습니다. 양우내안에프레스티지는 주상복합 아파트로 2021년에 지어진 신축으로 총세대수는 594입니다. 학교는 장산초로 배정되고 초등학교까지는 도보로 10분 정도 걸립니다.
그리고 이 두 단지 모두 2학군에 속하는 초등학교이기 때문에 중학교 진학 때 봉선동에 있는 중학교들도 배정받을 수 있다는 장점이 있습니다. 남구청 앞쪽에 지하철 2호선이 들어오기 때문에 이 아파트들은 추후에 역세권 아파트여서 광주에 지하철이 많아져서 역세권이 부각될수록 수혜를 입을 수 있는 단지들이라 생각했습니다.
또, 2030 광주도시기본계획에 의하면 백운이 광주의 3대 부도심에 포함되어 있기 때문에 추후에 발전할 가능성이 높아 관심을 가져야 할 지역이라 판단했습니다.
효천지구 (임암동, 행암동)
효천지구는 효천역을 기준으로 서쪽은 임암동(효천1지구), 동쪽은 행암동(효천2지구)로 나뉩니다. 나무위키를 찾아보니 효천1지구는 유물이 나와서 효천2지구인 행암동쪽 아파트가 2014년부터, 임암동은 2019년부터 아파트 입주를 했다고 합니다.
현재 효천역은 시골 감성으로 아주 작아서 이용객이 매우 적지만 추후에 2호선 공사가 완료되고 나면 효천지구에 있는 사람들이 많이 이용하지 않을까 싶습니다. (지선이라 아쉽긴 하지만요)
효천지구를 네이버거리뷰로 본 모습입니다. 임암동의 상업지구는 효천역 앞쪽 일부라 여기 있는 상가들이 핵심 상권인 듯합니다. 그리고 행암동은 중흥S클래스, 제일풍경채에듀파크1차쪽보다는 남해오네뜨쪽 단지 부근에 상가가 많았습니다. 하지만 전체적인 느낌으로는 약간 휑하다는 느낌이 들었습니다.
다음은 서구를 살펴보도록 하겠습니다.
서구
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 상무푸르지오 | 11 | 470 | 83,000 | 46,000 | 37,000 | 55% | 68% |
| 호반써밋광주 | 3 | 246 | 77,000 | 35,000 | 42,000 | 45% | 66% |
| 더샵염주센트럴 | 0 | 1976 | 75,000 | 29,000 | 46,000 | 39% | - |
| 마륵한신휴플러스 | 9 | 238 | 70,000 | 35,000 | 35,000 | 50% | 74% |
| 상무SK뷰 | 6 | 536 | 70,000 | 39,000 | 31,000 | 56% | 66% |
| 금호대광로제비앙 | 0 | 361 | 66,460 | 33,000 | 33,460 | 50% | - |
| 광명메이루즈 | 9 | 281 | 62,000 | - | - | - | 73% |
| 상무한국아델리움 | 3 | 267 | 62,000 | 30,000 | 32,000 | 48% | 73% |
| 화정엘리체퍼스티지 | 3 | 218 | 60,00 | 33,000 | 27,000 | 55% | 62% |
| 우미린 | 15 | 823 | 56,000 | - | - | - | 74% |
| 유니버시아드힐스테이트3차 | 6 | 2185 | 55,000 | 23,000 | 32,000 | 42% | 66% |
| 상무양우내안애 | 2 | 353 | 53,000 | 30,000 | 23,000 | 57% | 74% |
| 유니버시아드힐스테이트1차 | 6 | 763 | 52,500 | 27,000 | 25,500 | 51% | 67% |
| 상무지구영무예다음 | 2 | 436 | 52,000 | 30,000 | 22,000 | 58% | 74% |
| 농성SK뷰센트럴 | 3 | 842 | 51,000 | 26,000 | 25,000 | 51% | 63% |
| 호반베르디움 | 14 | 803 | 52,000 | 32,000 | 20,000 | 62% | 75% |
| 유니버시아드힐스테이트2차 | 6 | 778 | 49,500 | 24,000 | 25,000 | 48% | 68% |
| 광천e편한세상 | 12 | 1096 | 49,500 | 26,000 | 23,500 | 53% | 76% |
| 현대 | 24 | 484 | - | - | - | - |
상무지구 (치평동, 쌍촌동), 마륵동
2030광주도시개발계획에서 핵심적인 중심지로 성장할 곳으로 상무지구가 있었습니다. 행정, 업무, 상업의 중심지로서 광주의 핵심지로 구상하고 있다고 계획서에 적혀있었습니다.
그래서인지 2호선 지하철이 기존 상무역 + 상무지구의 메인인 치평동 중앙에 2군데 + 쌍촌동에도 1개, 이렇게 총 4개의 지하철 역이 들어옵니다. 그중에도 더블역세권이 되는 상무역이 앞으로 광주지하철의 핵심적인 교통의 중심이 될 것 같습니다.
교통호재적인 측면에서 봤을 때 상무지구, 마륵동에서 수혜를 보는 단지는 치평동 쪽 상무중앙로 쪽에 있는 아파트 단지들과 상무역 인근의 신축 아파트인 상무SK뷰, 마륵한신휴플러스, 상무중 근처 2호선 역 인근의 상무푸르지오, 상무자이입니다.
상무중앙로를 따라 거리뷰로 대략적인 느낌을 파악해보았는데 확실히 상가 건물이 높고 학원, 병원, 음식점 등 다양한 업종들이 있어서 생활하기 편해 보였습니다.
그리고 마륵동이 위치상으로 괜찮아 보이는데 왜 이렇게 개발이 안 되어있지?라고 생각했는데, 알고 보니 공군 탄약고가 있어서 군사보호구역으로 개발이 제한되어 있기 때문이었습니다. 아래 기사에 따르면 공군 탄약고 이전을 위한 부지조성공사를 23년 6월까지 완료하고 25년도 말까지 시설물 설치를 마쳐 탄약고를 이전할 계획이라고 합니다.
실제는 계획보다 항상 늦어지니 시기가 맞지 않을 수 있지만, 그래도 이전이 된다면 이 일대도 새로운 모습으로 탈바꿈될 것이라 생각합니다.
광주 마륵동 공군 탄약고 이전 속도 붙나
광주 마륵동 공군 탄약고 부지의 이전과 관련해 국방부가 이전 부지 조성 공사를 재개해 빠르면 오는 2026년께 이전이 이뤄질 전망이다. 송갑석 국회의원에 따르면 국방부 국방시설본부는 마륵
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화정동, 금호동
화정동과 금호동도 2호선이 들어오는데 금호동 쪽은 아파트 연식이 20년 차로 꽤 오래되었지만, 화정동 쪽은 신축 아파트가 제법 있었습니다.
금호동 쪽 분위기는 아래 거리뷰처럼 구도심 아파트의 느낌이 강합니다. 위의 사진처럼 금호시영1단지 앞쪽, 마재 근린공원과 풍금 어린이공원 사이에 2호선 공사가 진행 중인 모습이었습니다.
거리뷰로 봤을 때는 공원 쪽 근처에 있는 아파트들이 살기에는 더 좋아 보였습니다. 거리뷰 상 윗동네보다 상가가 더 활성화되어있기 때문입니다.
화정동에서 2호선의 수혜를 볼 수 있는 단지는 화정엘리체퍼스티지가 유일해 보입니다. 그렇지만 화정엘리체퍼스티지 주변을 거리뷰로 보았는데 살기에 좋은 느낌은 아니었습니다. 아파트 주변에 상가도 별로 없고 휑한 느낌이 강했습니다.
나머지 아파트들은 지하철역까지 거리가 멀어서 도보로 이용하기엔 무리가 있어 보입니다.
첫 번째 사진은 화정엘리체퍼스티지 정문 앞모습입니다. 상당히 상가가 없고 휑한 것을 볼 수 있습니다.
두 번째 사진은 더샵염주센트럴파크 주변 모습입니다. 화정엘리체퍼스티지 주변보다 상권도 더 많이 발달해 있다는 것을 알 수 있습니다.
세 번째 사진은 니버시아드힐스테이트 1-3차 인근의 모습입니다. 세 단지를 모두 합하면 3,500세대 가까운 대단지 아파트라 상권도 잘 되어있을 것이라 생각했는데, 예상보다 상권이 활성화되어있지 않아서 의외였습니다.
광천동
서구의 마지막으로 살펴볼 동인 광천동입니다. 농성동과 동천동 일부 아파트를 넣었지만 제가 메인으로 잡은 것은 광천동이었습니다.
사진 1,2는 광주광역시 버스터미널인 유스퀘어 근처에 있는 이마트와 신세계백화점 인근의 모습입니다.
이번 어버이날때 엄마랑 신세계 백화점 갔다가 아주 혼쭐났습니다. 나름 이제 운전에 익숙해졌다고 생각했는데 초행길이고, 백화점 들어가는 길이 주말에는 이렇게 길게 대기해야하는 것을 몰랐기 때문에 끼어드느라 곤혹을 치뤘기 때문입니다. 그만큼 유동인구도 많고 상권도 잘 발달해 있는 곳입니다.
사진 3,4는 광천동의 대장 아파트들인 광천e편한세상과 호반써밋광주입니다. 이 아파트들은 도보로 광주에서 발달한 상권을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 무엇보다 광천동 재개발이 마무리 되어 현대건설의 프리미엄 브랜드인 디에이치가 들어온다면 동네 분위기가 한층 더 업그레이드 되지 않을까 싶습니다.
유스퀘어 앞쪽에 화정아이파크가 있습니다. 그래서 인기가 꽤 있었던 것으로 아는데 올해 초 아이파크 외벽이 무너지면서 부실시공 논란이 있었고, 결국 모두 철거하고 다시 짓기로 해서 완공이 늦춰진 아파트입니다. 처음부터 튼튼하게 잘 지었으면 안타깝게 돌아가시는 분도 없고, 입주민 분들도 입주가 지연되는 피해를 입지 않았을텐데 아쉽습니다.
동구
마지막으로 남구, 서구에 이어 동구를 살펴보겠습니다. 동구는 인구도 작고 연식이 오래된 아파트가 많아 재개발, 재건축이 활발히 이뤄지는 동네여서 눈여겨 볼 아파트가 많이 없어서 학동, 소태동, 용산동 부근만 살펴보겠습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 광주계림아이파크SK뷰 | 0 | 1715 | 80,000 | 32,000 | 48,000 | 40% | - |
| 무등산 아이파크 | 5 | 1410 | 65,000 | 30,000 | 35,000 | 46% | 69% |
| 무등산골드클래스2차 | 0 | 772 | 58,000 | 32,000 | 26,000 | 58% | - |
| 계룡리슈빌더포레스트 | 3 | 820 | 57,000 | 33,000 | 24,000 | 55% | 58% |
| 무등산골드클래스 | 4 | 690 | 55,000 | 30,000 | 25,000 | 55% | 75% |
| 용산지구모아엘가에듀파크 | 3 | 570 | 50,000 | 20,000 | 30,000 | 40% | 64% |
| 푸른길두산위브 | 4 | 648 | 49,000 | 25,000 | 24,000 | 51% | 70% |
동구는 신축인 계림아이파크SK뷰, 무등산 아이파크를 제외하면 5년이내의 신축임에도 불구하고 가격대가 다른 구에 비하면 많이 낮았습니다.
1-2번 사진은 무등산 아이파크 모습과 주변 상가 모습입니다. 신축아파트 답게 조경도 잘 되어었지만 주변 상가는 분위기가 사뭇 달라보였습니다.
세 번째 사진은 무등산 골드클래스2차의 모습입니다. 여기도 아파트 정문쪽 상가를 제외하고는 주변에 음식점, 학원, 병원이 부족해서 살기 편한 느낌은 아니었습니다. 유일한 장점은 단지 바로 앞에 소태역이 있다는 점인데, 현재 시점으로 광주사람들은 지하철을 거의 이용하지 않기 때문에 큰 메리트는 아닙니다.
네 번째 사진은 용산동 일대의 모습입니다. 주황색으로 도색된 아파트가 계룡리슈빌더포레스트이고, 연두색(?)으로 도색된 아파트가 모아엘가에듀파크입니다. 지도상으로 보기에도 이 부근은 아파트 단지 4개만 덜렁있어 외로워보입니다. 그리고 학구인 용산초등학교 멀어서 도보로는 불가능하고 차로 가야만 합니다.
이런 단점에도 불구하고 용산동 계룡리슈빌과 모아엘가가 평당가가 각각 1,700만, 1,500만대인 점은 봉선2동과의 접근성이 좋기 때문이라고 생각합니다. 그리고 용산초가 중학교 배정 시 2학군인 점도 영향을 끼쳤을 것이라 생각합니다.
그래서 봉선2동에 들어가기엔 무리가 있는 사람들은 차선책으로 여기를 고르는 게 아닐까하는 생각을 해봤습니다.
마지막으로 학동4구역은 무등산 아이파크 2차로, 더블역세권이 될 남광주역과도 가깝고 봉선동과 멀지 않아 사람들이 많이 관심을 가졌던 재개발구역입니다. 그런데 철거 작업 중 건축물이 운행중이던 버스를 덮쳐 사람들이 사망했던 사고가 있었던 곳입니다. 그 사건을 뉴스로 접한게 엊그제 같은데 벌써 1주기가 되었다고 합니다. 삼가 고인의 명복을 빕니다.
중단되었던 공사가 최근에 재개될 것이란 뉴스를 봤는데 부디 다치는 분 없이 무사히 공사가 끝났으면 좋겠습니다.
쓰다보니 내용이 너무 길어진 것 같습니다. 남구, 동구 / 서구 / 광산구, 북구 이렇게 3등분 했어야 하나봅니다. 다음에는 광주광역시 북구와 광산구에 대해 알아보겠습니다.
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