2030세종도시기본계획, 세종시 인구, 세대수 변화 및 입주물량, 학군에 관한 정보를 보시려면 아래 링크의 글을 참고해주세요.
2023.01.02 - [재테크/부동산] - 2030, 2040세종 도시기본계획
2023.01.03 - [재테크/부동산] - 세종 부동산 분석 (1) - 인구 변화, 산업, 입주물량
2023.01.07 - [재테크/부동산] - 세종 부동산 분석 (2) - 학군, 학원가, 상권 분석
아파트 분위지도
세종시는 2014년부터 입주를 시작하였고 현재는 1,2,3생활권과 4생활권 반곡동과 6생활권 해밀동만 아파트가 몇 단지 입주해있습니다. 그래서 아파트 연식이 10년이 넘지 않은 신축이라 평당가가 엄청난 차이를 보이지 않는 것이 특징입니다.
그럼에도 학군, 상권등을 종합하여 동별로 분류를 해보자면 새롬동>다정동,보람동,도담동>종촌동,아름동,고운동순으로 평당가가 나뉩니다.
| 순위 | 단지명 | 위치 | 세대수 | 준공년월(연식) | 평당가 |
| 1 | 새뜸6단지힐스테이트 | 새롬동 | 393 | 17. 04. (5년) | 2,576 |
| 2 | 새뜸10단지더샵힐스테이트 | 새롬동 | 1027 | 17. 04. (5년) | 2,424 |
| 3 | 새뜸12단지예미지 | 새롬동 | 472 | 17. 04. (5년) | 2,394 |
| 4 | 새뜸3단지캐슬앤파밀리에 | 새롬동 | 677 | 17. 04. (5년) | 2,333 |
| 5 | 가온12단지더하이스트 | 다정동 | 765 | 18. 02. (4년) | 2,273 |
| 6 | 새뜸11단지더샵힐스테이트 | 새롬동 | 445 | 17. 04. (5년) | 2,273 |
| 7 | 새뜸5단지아이파크 | 새롬동 | 1005 | 17. 04. (5년) | 2,273 |
| 8 | 호려울7단지대방디엠시티 | 보람동 | 548 | 19. 09. (3년) | 2,242 |
| 9 | 해들1단지신동아파밀리에3차 | 대평동 | 363 | 18. 01. (5년) | 2,242 |
| 10 | 새뜸13단지트리쉐이드 | 새롬동 | 386 | 19. 06. (3년) | 2,212 |
| 11 | 호려울3단지신동아파밀리에 | 보람동 | 713 | 19. 02. (3년) | 2,121 |
| 12 | 가온10단지더하이스트 | 다정동 | 333 | 18. 04. (4년) | 2,121 |
| 13 | 호려울5단지제일풍경채 | 보람동 | 510 | 17. 07. (5년) | 2,091 |
| 14 | 호려울1단지대방노블랜드 | 보람동 | 1002 | 17. 10. (5년) | 2,091 |
| 15 | 가온4단지e편한세상푸르지오 | 다정동 | 1258 | 19. 05. (3년) | 1,970 |
| 16 | 새뜸2단지메이저시티리슈빌 | 새롬동 | 696 | 17. 04. (5년) | 1,970 |
| 17 | 새샘9단지중흥S클래스 | 소담동 | 946 | 16. 08. (6년) | 1,970 |
| 18 | 해밀1단지세종마스터힐스 | 해밀동 | 1990 | 20. 09. (2년) | 1,970 |
| 19 | 해밀2단지마스터힐스 | 해밀동 | 1110 | 20. 09. (2년) | 1,909 |
| 20 | 가온6단지중흥S클래스 | 다정동 | 1076 | 18. 04. (4년) | 1,909 |
| 21 | 가온5단지중흥S클래스센텀시티 | 다정동 | 370 | 18. 01. (5년) | 1,909 |
| 22 | 한뜰2단지더샵센트럴시티 | 어진동 | 626 | 13. 12. (9년) | 1,879 |
| 23 | 새샘7단지힐스테이트리버파크 | 소담동 | 374 | 20. 10. (2년) | 1,848 |
| 24 | 수루배1단지캐슬앤파밀리에 | 반곡동 | 1111 | 19. 08. (3년) | 1,818 |
| 25 | 수루배2단지캐슬앤파밀리에 | 반곡동 | 592 | 19. 02. (3년) | 1,818 |
| 26 | 새뜸1단지푸르지오 | 새롬동 | 1077 | 17. 04. (5년) | 1,818 |
| 27 | 도램10단지호반어반시티 | 도담동 | 678 | 14. 11. (8년) | 1,818 |
| 28 | 도램15단지힐스테이트 | 도담동 | 876 | 14. 12. (8년) | 1,818 |
| 29 | 한뜰3단지더샵레이크파크 | 어진동 | 511 | 13. 07. (9년) | 1,818 |
| 30 | 새뜸4단지캐슬앤파밀리에 | 새롬동 | 1267 | 17. 04. (5년) | 1,803 |
참고) 32-36평, 300세대 이상의 아파트만을 기록하였습니다.
1군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.8이내 = 상위 20%
1.5군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.7이내 = 상위 30%
2군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.5이내 = 상위 50%
세종시 아파트는 아파트들의 연식이 대부분 10년이내의 신축이라 1군, 1.5군, 2군을 나누는데 어려움이 있었습니다. 2군에 해당하는 아파트는 세종시 시내권 아파트 중 위에서 언급되지 않은 아파트들 전부입니다. 따라서 너무 많기 때문에 1.5군에 해당하는 상위 30%이내의 아파트만 작성하였습니다.
1군 아파트는 1-14등, 1.5군 아파트는 15-30등, 2군 아파트는 나머지 아파트들입니다.
단, 호가 기준으로 평당가를 분류한 것이기 때문에 시세가 내려가는 폭에 따라 순위는 변동될 수 있는 점을 참고하시기 바랍니다.
아파트 시세 분석
새롬동
상위 30%아파트 중 평당가가 높은 아파트 10개가 있던 새롬동의 아파트 매매, 전세시세와 전세가율을 먼저 살펴보겠습니다.
새롬동에 평당가가 높은 아파트가 가장 많이 있는 이유는 다음과 같습니다.
2. 도보 10-15분 이내에 우수한 중,고등학교가 있음
3. 세종시에서 규모가 큰 학원가와 상권이 새롬동에 있음
제가 많은 지역의 부동산을 살펴본 것은 아니지만 지금까지 봤을 때 삼성처럼 큰 대기업이 있지 않은 광역시 이하의 도시에서 평당가가 높은 동네의 특징은 우수한 학군이었습니다.
새롬동은 세종시에서 우수한 중,고등학교 학구를 가지고 있기 떄문에 비교적 연식이 비슷한 세종시 아파트들 중에서도 가격대가 높은 편이라 생각합니다.
새롬동의 아파트는 아래 지도처럼 위치해 있고, 그 중에서 가장 평당가가 높은 아파트는 새뜸마을6단지힐스테이트입니다.
새롬동의 아파트 중 평당가가 상위 30%안에 들었던 아파트들을 다시 정리해보았습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 새뜸6단지힐스테이크 | 5 | 393 | 85,000 | 35,000 | 50,000 | 41% | 36% |
| 새뜸10단지더샵힐스테이트 | 5 | 1027 | 80,000 | 27,000 | 53,000 | 34% | 32% |
| 새뜸12단지예미지 | 5 | 472 | 79,000 | 30,000 | 49,000 | 38% | 29% |
| 새뜸3단지캐슬앤파밀리에 | 5 | 677 | 77,000 | 23,152 | 53,848 | 30% | 37% |
| 새뜸11단지더샵힐스테이트 | 5 | 445 | 75,000 (9월실거래) |
32,000 | 43,000 | 43% | 39% |
| 새뜸5단지아이파크 | 5 | 1005 | 75,000 | 27,000 | 48,000 | 36% | 33% |
| 새뜸13단지트리쉐이드 | 3 | 386 | 73,000 | 25,000 | 48,000 | 34% | 31% |
| 새뜸2단지메이저시티리슈빌 | 5 | 696 | 65,000 | 26,000 | 39,000 | 40% | 31% |
| 새뜸1단지푸르지오 | 5 | 1077 | 60,000 | 20,000 | 40,000 | 33% | 38% |
| 새뜸4단지캐슬앤파밀리에 | 5 | 1267 | 59,500 | 22,000 | 37,500 | 37% | 38% |
현재 새롬동의 평균적인 전세가율은 35%정도이고, 현재 평균전세가율보다 떨어진 아파트들은 새뜸3단지캐슬앤파밀리에아파트입니다. 나머지 아파트들은 전세가가 많이 하락했음에도 불구하고 평균전세가율보다 높기 때문에 좀 더 관망할 필요가 있습니다.
그렇다고 해서 새뜸3단지캐슬앤파밀리는 투자하기 좋다는 뜻도 아닙니다. 전체적인 부동산 시장의 상황이 좋지 않아 매매가와 전세가가 추가 하락할 가능성이 높기 때문입니다.
새뜸6단지힐스테이트 매매/전세 그래프
새뜸6단지힐스테이트의 매매/전세 그래프입니다. 작년에는 최고가 11억까지 찍었다가 현재는 2억 3천만원 떨어진 8억 7천에 거래되었습니다. 현재 네이버 부동산에 나와있는 매물 중 가장 저렴한 매물은 8억 5천이고, 전세 매물 중 가장 저렴한 것은 3억 5천이 있었습니다.
새뜸6단지힐스테이트 주변 모습
네이버 거리뷰로 새뜸6단지힐스테이트 아파트를 보니 아파트 단지 바로 옆에 새롬초가 있고, 아파트 정문 바로 앞 상가들에는 학원이 많이 있어서 한 번 이사하면 굳이 이사갈 필요가 없는 좋은 아파트라는 생각이 들었습니다.
학군, 학원가, 상권, 아파트 연식, 아파트 브랜드 면에서 빠지는 것이 없어서 가장 평당가가 높은 아파트구나하는 생각이 들었습니다.
나성동
호갱노노에서 아파트 이야기를 보다보니 나성동 상권이야기가 많이 나와서 찾아보니 나성동은 동 전체가 상업지구였습니다. 지금도 열심히 공사중이어서 전체가 완성되지는 않았지만 기사에 나온 것처럼 여러 시설들이 많이 들어오면 상권이 더 활성화되고 유동인구가 늘어날 것이라 생각됩니다.
혹시 나성동에 들어오는 시설들이 궁금한 분들은 아래 기사를 클릭해서 읽어보시기 바랍니다.
http://www.sjsori.com/news/articleView.html?idxno=62086
하지만 이런 시설들은 있어서 나쁠 것은 없지만 대기업같은 일자리가 들어오는 것이 아니라서 개인적으로 호재라고 보기에는 약간 어렵겠다라고 판단했습니다.
위의 사진에서 빨간 상자로 표시된 부분에 아래 사진처럼 주상복합 2개의 단지가 있습니다.
좌측이 1단지, 우측이 2단지입니다. 두 단지의 외관 모습은 통일성 있어서 한 단지 같고 층이 높아서 멋있습니다.
리더스포레1단지는 9층이 매매가 10억 5천만원에 나와있고, 리더스포레2단지는 고층이 11억 7천만원에 나와있었습니다. 분양가가 6억이었던 것을 감안하면 분양받은 분들은 그 가격에 팔아도 거의 2배의 시세차익을 거두는 것이라 손해는 아닙니다.
다정동
새롬동 다음으로 평당가 높은 아파트가 많았던 다정동입니다. 다정동은 새롬동 바로 위쪽에 위치한 동입니다. 그래서 새롬동에 있는 학원가도 이용하기 쉽다는 장점이 있습니다.
다정동 사람들이 주로 이용하는 상권은 파랗게 표시되어 있는 항아리 상권이고, 주변에 수변공원과 체육시설이 있다는 특징이 있습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 가온12단지더하이스트 | 4 | 765 | 73,000 | 24,000 | 49,000 | 33% | 33% |
| 가온10단지더하이스트 | 4 | 333 | 70,000 | 24,000 | 46,000 | 34% | 42% |
| 가온4단지e편한세상푸르지오 | 3 | 1258 | 65,000 | 23,000 | 42,000 | 35% | 36% |
| 가온6단지중흥S클래스 | 4 | 1076 | 63,000 | 22,000 | 41,000 | 35% | 36% |
| 가온5단지중흥S클래스 | 5 | 370 | 63,000 | 22,000 | 41,000 | 35% | - |
다정동의 평균적인 전세가율은 35%정도이고 현재 전세가율은 평균 전세가율에 비해 낮았습니다.
가온12단지더하이스트 매매/전세 그래프
20년 12월에 11억을 찍고 현재는 7억정도로 떨어져 매매가가 4억이 떨어졌습니다. 현재 갭은 4억 8천정도이고 최근 실거래 내역을 살펴보면 3층이 6억 9500만원, 16층이 7억에 거래되었습니다.
네이버부동산에 올라온 매물은 7억 3천이 제일 낮은 가격이었는데 실제로 부동산에 가면 더 낮은 가격의 매물이 있을수도 있겠습니다.
가온12단지더하이스트 주변 모습
거리뷰로 보니 아파트의 동별로 최고층이 다양하게 존재했습니다. 앞동은 비교적 낮은 8층이고 뒷동은 최고층이 15층, 18층, 22층으로 구성되어 있었습니다.
호갱노노에서 실거주자들의 말을 보니 초등학교를 길 건너지 않아고 보낼 수 있다고 해서 찾아보니 단지 옆에 달님뜰근린공원으로 아이들이 통학한다는 것을 알게 되었습니다.
세종시는 계획된 도시여서 그런지 아이들의 안전한 통학로에 많은 신경을 쓴 것 같다는 느낌을 받았습니다.
보람동
보람동은 3생활권으로 금강 아래쪽에 위치해있고, 세종시의 행정기관인 세종시청, 세무서, 경찰서가 있습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 호려울7단지대방디엠시티 | 3 | 548 | 74,000 | 25,000 | 49,000 | 34% | 37% |
| 호려울3단지신동아파밀리에 | 5 | 713 | 70,000 | 20,000 | 50,000 | 29% | 34% |
| 호려울5제일풍경채 | 6 | 510 | 69,000 | 25,000 | 44,000 | 36% | 37% |
| 호려울1대방노블랜드 | 6 | 1002 | 68,000 | 22,000 | 46,000 | 32% | 37% |
호려울7단지와 3단지의 평당가가 보람동에서는 가장 높았습니다. 그리고 평균 전세가율에 비해 현재 전세가율이 높은 아파트 단지가 없었습니다. 따라서 보람동도 조금 더 지켜보는 편이 좋습니다.
상권은 아래 지도에서 파랗게 표시되어 있는 부분이 보람동의 중심상권입니다. 세종시 2편 세종시 상권분석에서 봤을 때 보람동 상권도 관공서들이 많이 있어서 그런지 규모가 꽤 컸습니다. 학원들도 많이 있었습니다.
호려울7단지, 호려울3단지 매매/전세 그래프
먼저 호려울7단지의 경우 가장 최근 실거래가가 33층 8억이었습니다. 매매 당시 전세가 2억 8천에 세팅되어 있던 물건을 매매했기 때문에 갭은 5억 2천정도 필요했습니다. 현재 전세매물 최저가가 2억 5천에 나와있기 때문에 역전세를 맞은 상황입니다.
호려울7단지의 매매호가는 최저로 올라온 매물이 7억 4천만원이고, 전세호가는 2억 5천만원입니다.
그 다음으로 호려울3단지의 경우 최근 실거래 기록이 작년 12월에 2층 5억 8500만, 5억 9천에 거래되었습니다. 저층임을 감안하더라도 매매가가 많이 하락한 것을 알 수 있습니다.
현재 네이버 매물을 보면 매매는 저층 6억 5천, 중층이상이 7억에 나와있고, 전세는 2억에 나와있습니다.
호려울 7단지 주변 모습
건폐율이 46%이다보니 네이버 거리뷰상으로도 아파트 간격이 붙어보이는 느낌이 듭니다. 하지만 초등학교가 바로 옆에 있고, 단지 바로 옆이 위의 오른쪽 사진처럼 보람동의 메인 상권이다보니 생활하기에는 편할 것 같습니다.
호려울3단지 주변 모습
여울초를 가려면 길을 건너야 하고, 보람동의 상권을 이용하려면 10-15분정도는 걸어야하는 단점이 있습니다. 하지만 다른 아파트가 막고 있지 않아서 301-304동은 뷰가 좋고, 산책로를 이용하기 좋은 것이 장점입니다.
원래는 이 포스팅에 세종시의 모든 동을 다 쓰려고 했는데 그러면 내용이 너무 길어질 듯하여 쪼개서 올리도록 하겠습니다.
세종의 나머지 동에 관한 포스팅은 아래에 링크 남깁니다.
2023.01.23 - [재테크/부동산] - 세종 부동산 분석(4) -종촌, 도담, 아름, 고운동 매매, 전세가 분석
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