주식과 부동산, 어떤 자산의 투자 수익률이 높을까?

 투자라는 말을 들으면 떠오르는 자산 중 양대산맥은 주식과 부동산입니다. 요즘엔 코인까지 3개지만 이번에는 전통적인 투자 자산인 주식과 부동산만 비교해 보겠습니다.

 

 전제 조건

 

 비교에 앞서 몇 가지 전제조건을 설정하겠습니다. 조건을 제대로 설정하지 않으면 결과가 다르게 나올 수 있기 때문입니다. 

1. 부동산은 아크로 리버파크 34평 A타입으로 하고, 1주택자라 가정한다.
2. 주식은 S&P500으로 한다.
3. 기간은 2018년 8월부터 2024년 5월로 한다.
4. 부동산과 주식에 동일한 투자금을 넣는다.
5. 부동산은 갭투자를 했다고 가정한다.

 

 2018년 8월부터 한 이유는 부동산과 주식 모두 좋지 않았던 해이기 때문에 골랐습니다. 두 자산의 사이클이 비슷했던 시기가 비교했을 때 더 정확한 결과를 알려줄 것이라 생각했기 때문입니다.

 

 그리고 보통 부동산을 투자할 때는 전액 현금으로 사는 것보다는 대출을 끼거나 전세를 끼고 사는 경우가 대부분입니다. 그래서 일명 갭투자라고 불리는 전세 끼고 매매했을 때의 수익률은 어떤지 계산해 보았습니다.

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 먼저 아파트의 투자 수익을 계산해 보겠습니다.

 

 2018년 8월 아크로리버파크의 34A타입 최저 실거래가는 26억 1천만 원이었고, 2024년 5월의 실거래가는 없어서 4월 실거래가인 36억 7천만 원을 적용했습니다.

 그리고 2018년 8월의 전세 실거래가 중 최고가는 14억 8천만 원입니다. 

 

 이를 토대로 먼저 아크로리버파크의 실투자금을 계산해 보았습니다. 

항목	금액
매매가	26억 1천만
-전세가	-14억 8천만
+등기비용(취득세,채권할인료,등기비 등)	+9,695만
+중개 수수료(0.7%)	+1,827만

 

 이 금액들을 계산하면 12억 4,522만 원이 나옵니다. 그리고 시간이 지나 36억 7천만 원에 매도를 하면 실제로 얼마의 수익을 보는지 계산해 보겠습니다.

항목	금액
매매 차익	10억 6천만
-양도세	-1억 7,126만
-중개 수수료(0.7%)	-2,825만

 

 계산해 보면 8억 6,049만 원이 나옵니다. 세금과 기타 비용으로 2억 원정도 나가네요..ㄷㄷ

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 이번에는 주식의 투자수익률을 구해보겠습니다. 2018년 8월과 2024년 5월의 S&P500 종가를 입력하여 연평균 수익률을 ChatGPT로 구했더니 9.13%가 나왔습니다.

 

 따라서 S&P500의 연평균수익률을 9.13%로 설정하겠습니다. 부동산과 동일하게 2018년 8월에 11억 3천만 원을 거치식으로 투자했다고 가정하겠습니다.

 

 계산은 역시 ChatGPT가 해주었습니다. 

ChatGPT 계산

 11억 3천만 원이 20억 4천만 원정도로 늘어나 있고 매매차익은 9억 1,048만 원입니다. 하지만 주식도 매도하면 250만 원 공제받고 22%의 양도세를 내야 합니다.

 

 그래서 그것도 ChatGPT에게 계산을 시켰습니다. ChatGPT가 살짝 멍청한지 헛소리를 하길래 자잘하게 명령을 해서 결괏값을 구했습니다.

 

 매매차익 910,448,792원에서 기본공제액 250만 원을 제하면 907,948,792원입니다. 직관적으로 표현하면 약 9억 794만 원정도 됩니다. 공제한 금액에 양도세율 22%를 제하고 남는 순수익은 약 7억 830만 원입니다.

 

결론

 

 아크로리버파크의 순수익은 8억 6,049만 원이었고, S&P500의 순수익은 7억 830만 원이었습니다.

 

 S&P500이 아니라 수익률이 조금 더 높은 나스닥 100에 투자했다면 부동산과 비슷하거나 나스닥 100이 살짝 더 높은 수익을 보였을 수도 있습니다.

 

 하지만 부동산은 대부분의 사람들이 한 번 사면 1,2년 만에 단기로 팔지 않고 장기로 가지고 갑니다. 그리고 주식에 비해 상대적으로 변동폭이 작습니다.

 

 마지막으로 전세라는 무이자 대출을 이용해 레버리지를 최대로 활용할 수 있기 때문에 과거와 같은 투자 수익률이 지속된다면 우리나라에서는 부동산을 이용한 투자가 조금 더 나을 것 같습니다.