부동산 대출 관련 용어 정리(LTV, DTI, DSR)

부동산 투자에 관심이 있거나 부동산을 구입할 때 한 번쯤 들어보셨을 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해 설명해 보겠습니다.

1. LTV(Loan To Value): 주택담보인정비율

✅ 집값 대비 대출 가능한 비율
집값 x LTV 비율 = 대출 가능 금액

예를 들어 집 값이 4억이고 LTV가 80%까지 적용된다면 최대 3억 2천만 원까지 대출이 가능합니다. 당연히 LTV비율이 높을수록 대출을 더 많이 받을 수 있습니다.

DTI는 연봉대비 부채 비율입니다. 여기서 부채는 주택담보대출의 원금 상환액+이자와 다른 대출의 이자입니다.

예를 들어 연봉이 5천만 원인 사람이 DTI 40%만큼 대출을 받는다면 주담대 이자와 원금 상환액의 합이 2천만 원을 넘으면 안 됩니다.

그래서 같은 DTI 비율이라도 고소득자일수록 대출 가능한 금액이 커지게 됩니다.

DSR도 연봉 대비 부채 비율이지만, 부채의 기준이 DTI보다 까다롭습니다.

DTI에서 부채는 주택담보대출과 다른 대출의 이자만 보지만, DSR에서의 부채는 모든 종류의 대출 상환액과 이자입니다.

만약에 기존에 받은 대출이 없으면 DTI와 DSR을 적용했을 때 대출 가능의 차이가 없을 겁니다. 하지만 신용대출이나 자동차 할부금 같은 다른 대출이 있다면 DSR을 적용했을 때 대출 가능금액이 더 작습니다.

아래와 같은 상황이라고 가정하고 이 사람이 받을 수 있는 대출 금액을 LTV, DTI, DSR을 적용해서 구해보겠습니다.

1. 연봉 5천만 원 직장인
2. 기존 대출
- 신용대출: 5천만 원, 금리 4.5%, 기간 60개월
3. 주담대: 금리 4%, 기간 360개월
4. LTV 80%, DTI 40%, DSR 40%로 가정

인터넷에서 검색하면 나오는 부동산 대출 계산기를 이용하여 계산한 결과입니다.

DTI, LTV, DSR 순으로 대출가능한 금액이 큽니다. 은행에서 대출을 해줄 때는 당연히 제일 작은 값인 DSR에 맞춰서 대출을 해줍니다.

보통 1 금융권 은행들은 주담대를 DSR 40%까지 해주고, 보험사들은 50%까지 해줍니다.

이 용어들을 알아야 하는 이유는 집을 살 때 이 개념을 모르고 주택 구입을 하려고 하면 자금 계획에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

또, 부동산 가격에 따라 정부가 LTV, DSR 같은 규제를 강화하거나 규제를 풀어주기 때문에 집 매수 타이밍을 알 수 있는 지표로 활용할 수 있습니다.

현재는 수도권 지역은 방공제를 적용하고 있고, 올해 7월부터는 스트레스 DSR 3단계를 도입할 예정입니다. 수도권 핵심지역의 부동산 가격 상승세가 가파르기 때문입니다.

아무쪼록 부동산을 구입할 예정이라면 이 개념들을 활용하여 자금 계획을 세워보시기 바랍니다.

부동산 대출계산기 링크도 남깁니다.