군산 디오션 6블럭 고시와 분양가 추정해보기

 기다렸던 디오션 마지막 분양인 6블록 고시가 드디어 떴습니다. 고시가 떴다는 건 올해 분양을 한다는 건데 정확한 시기는 더 기다려봐야 알 것 같습니다.

 

 아직 모델하우스도 안 지었으니까요. 모델하우스로 추정되는 건물이 다 지어지고 나면 '이제 곧 분양하나보다'라고 생각해도 되겠습니다.

 

군산 디오션 6블럭 위치

 군산 디오션 6블럭 위치는 빨간 사다리꼴 모양으로 표시했습니다.

 

 바로 앞에 금빛초가 있고, 제일중이 과밀이어서 구도심 학교인 남중이 디오션으로 이전해 27년 3월에 개교할 예정입니다.

 

 다른 단지와는 달리 아파트 앞쪽에 높은 건물이 없어서 영구 조망을 가진다는 점이 큰 장점입니다. 

군산 디오션 6블록 위치

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군산 디오션 6블럭 고시 확인

 건폐율 16.31%, 용적률 약 350%로 높이가 꽤 높습니다.

 

 건축 규모를 보면 지하 2층-지상 최고 40층으로 지어지며 7개 동으로 구성되어 있습니다.

 

 총 세대수는 1,488세대로 디오션 구역 중에는 가장 큰 세대수의 대단지 아파트가 될 예정입니다.

군산 디오션 6블럭 고시

 중대형 평형대로 구성되어 있는 아파트입니다. 24평이 없고 제일 작은 타입이 84 타입, 34평형입니다. 그다음 주요 평형이 109 타입(구 43평)입니다. 128 타입(구 51평)도 있습니다.

군산 디오션 6블럭 고시

 세대수를 타입별로 정리해보면 아래 표와 같습니다.

타입	세대수
84	770
106	60
109	574
128	64

 

 사업 기간 마감일이 29년 6월이기 때문에 그때쯤 입주할 수 있는 아파트라는 것을 추측할 수 있습니다.

 

예상 분양가 추정하기

 그럼 분양가가 얼마일까 한 번 예상해보겠습니다. 먼저 기존에 이미 지어진 아파트들의 사업비와 연면적을 통해 예상 분양가를 추정해 보겠습니다. 

 

 분양가 상한제가 적용된 군산 신역세권 우미린, 한라비발디, 예다음은 제외하였습니다.

 

1. 군산 이편한세상 디오션루체

 비교적 최근에 분양이 이루어진 이편한세상 디오션루체를 먼저 보겠습니다. 이편한세상 디오션루체의 사업비는 약3,113억 원입니다. 연면적은 134,497m²입니다. 사업비와 연면적을 나눠보면 평당 공사비가 나오는데 230만 원입니다. 

 

 평당 공사비에 공급면적을 곱하면 2억 5460만 원이 나옵니다. 실제 분양가는 공사원가 2억 5460만 원에 1.54배를 한 3억 9,290만 원이었습니다.

군산 이편한세상 디오션루체 분양가

 

 2. 군산 경남 아너스빌

 이것도 비교적 최근에 했던 분양입니다. 총 사업비는 2,695억 원이고 연면적은 152,569 m²입니다. 사업비÷연면적을 계산하면 176만 원정도 나옵니다. 

 

 이것을 공급면적인 113을 곱하면 1억 9,967만 원이 나옵니다. 실제 분야가인 3억 8,400만 원 ÷1억 9,967만 원을 하면 1.92가 나옵니다.

군산 경남 아너스빌 분양가

 

3. 군산 레이크시티 아이파크

총 사업비는 7,714억 원이고 연면적은 140,113 m²입니다. 사업비÷연면적을 계산하면 약 243만 원 나옵니다. 공급면적 114를 곱하면 2억 7,680만 원이 나옵니다. 실제 분양가는 4억 30만 원이었으므로 4억 30만 ÷2억 7680만을 하면 1.45이 나옵니다.

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 대략적으로 최근에 분양한 아파트들의 공사원가와 분양가 사이의 수치를 비교해 보면 공사원가에 평균적으로 1.54를 한 금액을 분양가로 측정했음을 알 수 있습니다.

 

4. 디오션 6블럭

 위와 같은 분석 치를 6블록에 대입해 보면 예상 분양가를 추정할 수 있습니다. 

 

 디오션 6블록의 평당 공사비는 276만 원입니다.

항목	금액
총 사업비(천 원)	771,486,679
연면적( m²)	279,344
평당 공사비(만 원)	276만 원

 주택 공급 계획에 적힌 84 타입의 공급면적은 약 114 m² 이므로 276x114를 해줍니다. 3억 1,484만 원이 나옵니다.

 

 건설사에서 대략 공사원가에 1.64배를 한 금액을 분양가로 측정했으므로 3억 1,484만 x1.54를 하면 예상 분양가가 나옵니다.

 

 계산해 보니 약 4억 8,400만 원이 나옵니다. 실제로 최근에 분양한 효성해링턴 플레이스의 84 타입 분양가가 4억 5,650만 원이었습니다.

 

 효성보다 더 늦게 분양하기에 6블록의 분양가가 4억 후반대일 가능성이 높습니다. 옵션까지 포함하면 거의 2천만 원이 추가되니까 5억 이상이 필요하겠네요.

 

결론

 솔직히 디오션 6블록이 군산의 대장 아파트가 될 가능성이 높아서 개인적으로 관심이 많은 단지입니다. 청약을 넣어볼 생각도 있습니다.

 

 효성 해링턴 플레이스의 분양가를 보고 '6블록은 저것보다 더 비쌀 텐데 그럼 4억 후반 대이겠는걸?'이라고 생각은 했습니다. 실제로 계산해 보니 진짜 4억 8,9천만 원 정도의 분양가가 나올듯합니다.

 

 실거주를 한다면 거의 5억을 깔고 살아야 하는데 5억이면 군산이 아니라 다른 대도시의 아파트를 갭투자하는 게 낫지 않나 하는 생각이 듭니다.

 

 과연 군산에서 4억 후반-5억의 분양가를 감당할 사람이 얼마나 있을지 모르겠습니다.

 

 디오션에서 가장 신축인 더샵 그랑시엘도 매물가격은 4억 3천만 원에서 4억 5,6천만 원대이지만 거래가 잘 되지는 않습니다. 

 

 e편한세상 디오션루체와 더샵프리미엘도 현재 분양권이 마피가 -1천만 원에서 -2천만 원까지 붙어있는 상태입니다.

 

 실거주든 투자 목적이든 집을 산다는 건 집값 상승에 베팅하는 것이고, 분양가 이상의 가격으로 올라주어야 성공한 투자라고 할 수 있는데 군산의 거래현황을 보면 그 이상의 가격을 받아줄 사람이 없어보여 선뜻 청약하기 망설여집니다.

 

이 글은 공부 목적으로 작성한 포스팅입니다.
모든 투자 판단은 본인에게 있습니다.