요즘 스트레스 DSR 2단계가 2달 미뤄진 9월부터 시행된다는 뉴스가 연일 보도되고 있습니다. 대체 스트레스 DSR이 뭐길래 뉴스에서 계속 보도하는지 조사해 보았습니다.
스트레스 DSR 도입 배경
스트레스 DSR은 2023년 12월 27일 정부에서 발표한 스트레스 DSR 제도 도입방안에 따라 시행되는 제도입니다.
주요 선진국의 GDP 대비 가계부채 비율 그래프인데, 우리나라는 4위를 차지했습니다.
하지만 여기에도 한 가지 맹점이 있습니다. 우리나라의 가계부채에는 전세보증금이 빠져있기 때문입니다. 사실상 임대인이 임차인에게 주어야 하는 전세보증금도 빌린 돈이기 때문에 대출로 포함하면 우리나라의 부채비율은 세계 1위입니다.
그래서 IMF는 한국의 가계부채 비율이 심각한 수준이라고 경고하고 있고, 정부에서는 가계대출을 줄이고자 스트레스 DSR을 도입하기로 한 것입니다.
그런데 소상공인 자영업자의 부담을 줄어주고, 부동산 PF 연착륙을 위한 목적으로 스트레스 DSR 2단계 도입을 9월로 연기하였습니다.
스트레스 DSR이란?
정부의 보도자료(23.12.27)에 따르면 24-25년 동안 스트레스 DSR을 3단계로 나누어 시행한다고 합니다.
이미 1단계는 올해 초에 시행을 했고, 2단계를 7월부터 시행하려 했으나 9월로 연기된 상태입니다.
보도자료에 있는 스트레스 DSR의 정의입니다.
여기서 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5월, 11월 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정 수준의 하한(1.5%), 상한(3.0%)를 부과하는 것입니다.
스트레스 금리 산정 방식
대출도 변동금리 대출, 고정금리 대출, 혼합형 대출, 주기형 대출, 신용대출로 종류가 다양합니다. 대출 종류에 따라 스트레스 금리 산정하는 방식이 다 다릅니다.
우선 정부 보도자료에 있는 대출 종류별 스트레스 금리 산출 방식을 한 번 읽어보시기 바랍니다. 솔직히 한 번 읽어서는 무슨 말인지 이해가 잘 안 갑니다.
보도자료 밑에 있는 참고자료를 보면 조금 더 이해하기 쉽습니다. 제 나름대로 이해해서 이미지로 요약해 보았습니다. 솔직히 모든 것을 이해하면 좋지만, 이해가 잘 안 된다면 나의 대출 종류만 계산할 줄 알면 됩니다.
'은행 가면 되지'라고 생각할 수 있지만 주택 구입 전 미리 자금 계획을 세울 때 내가 얼마까지 대출이 되는지 알아야 낭패를 보지 않을 수 있습니다.
변동금리
먼저 변동금리의 스트레스 금리부터 계산해 보겠습니다.
과거 5년간 최고금리와 최근 금리를 뺀 결과가 1.5%보다 낮으면 하한선인 1.5%를 적용합니다. 1.5%에서 3.0% 사이라면 결괏값대로 적용되겠죠? 만약 3.0%를 초과하면 상한선인 3%가 적용됩니다.
정부 보도자료에 있는 예시 값을 가져왔습니다. 22년 12월 기준 최근 5년간 최고금리는 5.64%이고, 23년 10월 기준의 최근 금리는 5.04%입니다.
두 값을 빼면 0.6%여서 스트레스 금리는 1.5%가 적용됩니다.
그런데 갑자기 가산금리를 1.5%나 부과하면 사람들의 대출 가능 금액이 확 줄어들게 됩니다. 그러면 패닉이 올 수 있기 때문에 정부에서는 적용하는 비율을 3단계로 나눴습니다.
24년 상반기는 25%, 하반기(9월) 50%, 25년 초가 100%입니다. 위의 사진을 보면 산출 식이 적혀있으니 이해하기 더 쉬울 겁니다.
혼합형(5년 고정금리+나머지 변동금리)
혼합형은 소제목에 있는 것처럼 처음은 고정금리로 적용되다가 그 이후 기간은 변동금리로 적용되는 대출 상품을 뜻합니다.
이 경우에는 고정금리 기간이 있기 때문에 풀 변동금리 때와는 달리 스트레스 금리가 더 작습니다.
변동형에서 적용하던 스트레스 금리의 60%만 적용되기 때문에 산출식 뒤에 x60%의 빨간 부분이 추가되었습니다. 그래서 스트레스 금리도 위의 변동금리와 비교하면 확실히 줄어듭니다.
주기형(5년)
마지막으로 주기형은 일정 주기별로 금리가 고정되어 변하는 대출 상품입니다. 정부 보도자료에는 5년마다 금리가 변동되는 상품이라고 가정했기에 저도 동일하게 5년마다 금리가 바뀌는 상품의 스트레스 금리를 구해보았습니다.
주기에 따라 금리가 바뀌긴 하지만 그래도 고정금리에 가까운 형태입니다. 따라서 변동형 스트레스 금리의 30%만 적용되어 세 가지 유형의 대출 중 가장 적은 스트레스 금리값이 나옵니다.
정확히 혼합형의 절반이 나옵니다.
마지막으로 신용대출이 있습니다. 신용대출은 기존+추가 대출금액이 1억을 초과할 때부터 적용합니다.
만기 5년 이상 고정금리는 스트레스 금리가 적용되지 않습니다. 만기 3년 이상 5년 미만인 고정금리 대출은 혼합형과 동일하게 변동형의 60%만 적용하고, 그 외에는 변동형과 똑같이 적용합니다.
스트레스 DSR 적용 후 대출 한도 변화
스트레스 DSR이 시행되고 나면 대출 한도는 당연히 줄어듭니다. 정부 보도자료에 따르면 연봉 5천만 원의 직장인은 최대 3.3억까지 받을 수 있었는데 25년도에는 2.8억으로 대출 한도가 5천만 원정도 줄어듭니다.
연봉 1억 직장인은 6.6억에서 5.6억으로 대출 한도가 1억으로 줄어듭니다. 연봉이 2배 높으니까 대출 한도도 2배 더 많이 줄어듭니다.
스트레스 DSR 적용 시기별 대출 적용대상
금융위원회의 최근 보도자료를 보니 2단계 시행일이 24년 9월로 미뤄지면서 3단계 시행시기도 25년 7월로 많이 밀렸습니다.
대출 적용대상도 1-3단계 별로 다릅니다.
1단계는 1 금융권의 주담대만 적용되고, 9월 시행 예정인 2단계에서는 1금융권의 주담대와 신용대출, 2 금융권의 주담대까지 포함됩니다. 25년 7월에 시행 예정인 3단계는 1,2 금융권의 모든 대출이 대상이 된다고 보면 됩니다.
결론
스트레스 DSR 규제가 9월로 미뤄지고 신생아 특례대출의 대상이 확대되면서 서울과 수도권의 부동산 거래가 활발해지고 있습니다.
하지만 개인적으로는 이번에 살 사람들 또 다 사고 나면 당분간 또 현상태를 유지하는 보합이지 않을까 싶습니다.
당연한 말이지만 주택 구입을 위한 대출을 받을 예정인 분들은 스트레스 DSR 2단계가 적용되기 전에 대출받는 것이 맞습니다. 대출한도가 줄어든다는 것은 그만큼 내가 돈을 마련해야 한다는 뜻이기 때문입니다.
혹시라도 줄어든 대출한도만큼의 금액이 없어서 사려던 아파트를 매수하지 못하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다.
아무쪼록 스트레스 DSR에 대해 잘 알아두셨다가 성공적인 주택 매수하시길 바라겠습니다.
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