경매 입문자에게 많은 도움이 되는, 부동산 경매 무작정 따라잡기

 송사무장의 부동산 경매의 기술을 읽고 난 뒤, 다른 분야의 책을 읽을까 고민하다가 그래도 한 분야에 발을 들였으면 좀 더 공부하는게 나을 것 같아 이 책을 읽게 되었습니다.

 무작정 따라잡기 시리즈는 제가 처음에 주식투자에 입문할 때 읽었던 주식투자 무작정 따라잡기에서 도움을 받았기 때문에, 경매에 관해서도 완전 초보인 저에게도 비슷하게 도움되는 부분이 있을 것 같아 기대하고 읽었습니다. 

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목차 소개

첫째마당 나에게 딱 맞는 물건 찾는법
- 경매의 목적, 법원경매정보 사이트, 경매와 공매

둘째마당 권리분석, 핵심만 알면 누워서 떡 먹기!
- 등기부등본, 말소기준권리, 전세권, 매각물건명세서, 대항력, 최우선변제권, 우선변제권, 주택임차권

셋째마당 꼼꼼한 사전, 현장조사는 필수!

넷째마당 실전! 법원 입찰 무작정 따라하기
- 법원 입찰 한눈에 보기

다섯째마당 낙찰이후, 자금 마련을 위한 대출 정복

여섯째마당 경매성공의 마지막 단계, 명도

일곱째마당 낙찰받은 물건 어떻게 활용할까?

 

 총 7개의 챕터로 이루어져있고 챕터의 순서대로 진행하다보면 하나의 경매를 처음부터 끝까지 모의진행하는듯한 느낌이 들게 구성되어 있습니다.

 경매가 아니어도 등기부등본은 볼 줄 알아야 요즘 뉴스에 나오는 전세사기 등의 피해를 안 당할 수 있기 때문에 둘째마당의 권리분석 부분은 모든 분들이 꼭 알아두셨으면 하는 챕터라고 생각합니다.

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인상 깊거나 도움이 된 부분

 

 104쪽에 임차인의 배당권리 3가지를 설명하고 있는데 아래와 같습니다.

1. 최우선변제권: 다른 권리보다 제일 먼저 배당받을 수 있는 권리, 소액임차인 보호를 위한 제도
1) 성립 조건: 소액의 보증금, 전입신고(확정일자는 안 받아도 됨), 배당요구
- 소액의 보증금은 지역마다 다르므로 최우선변제권 기준표를 참고
- 조건 중 마지막 조건인 배당요구를 하지 않아도 되는 사람은 경매 신청을 한 임차인, 임차권 등기를 한 임차인 뿐

2. 우선변제권: 등기부등본 접수 순서대로 배당 받을 수 있는 권리
1) 대항력 성립 조건: 전입신고 및 확정일자가 말소기준권리일보다 빨라야 함
- 전입신고와 확정일자가 다른 경우 둘 중 나중에 등록된 날짜로 우선변제권 기준일을 설정하기에, 전세 이사가면 반드시 당일에 두 개 다 받아야 함

3. 주택임차권:  임대차계약 만료 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 우선변제권과 대항력을 유지한 채로 다른 곳으로 이사갈 수 있게 하는 권리
1) 기준일: 초기 전입일
2) 주택임차권이 설정된 집에는 다른 임차인의 권리가 인정되지 않기 때문에, 이런 집은 전세 들어가면 위험함

 

 따라서 경매에 입찰할 때는 3가지 권리를 잘 이해해야 하고, 특히 대항력 있는 임차인이 있는 물건의 경우 보증금까지 입찰금액에 반영해야 합니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하기 때문입니다.

그리고 요즘은 대출없이 집 사는 경우가 드물기에 근저당이 잡힌 집은 전세계약 시 꼭 특약사항으로 전세금으로 근저당전액말소를 넣어야겠습니다. 그렇지 않으면 근저당이 말소기준권리가 되어 나의 소중한 전세금을 날릴 수 있기 때문입니다. 

 또, 특약에 등기부등본 내용을 잔금일 다음날까지 유지한다는 조건을 넣는 것도 중요할 것 같습니다. 책에 나온 내용대로면 대항력은 전입신고, 확정일자의 효력은 다음날 0시부터 발생하기에 집주인이 잔금일에 몰래 대출을 받으면 임차인은 대항력이 없어 전세보증금을 지킬 수 없기 때문입니다. 

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 그리고 경매 입찰 전에 사전조사와 현장조사는 필수인데, 152쪽에 현장조사 시 꿀팁이 소개되어 있습니다.

1.신분증, 사전조사내역, 물건리스트 챙기기
2.우편물 확인
- 현재 거주자가 경매 물건정보에 나온 거주자와 동일한지 확인
3. 가까운 지역주민센터에서 전입세대열람서를 신청해서 전입한 사람에 대한 정보도 확인
- 준비물: 신분증, 해당 부동산이 경매물건임을 증명할 서류(경매사이트의 물건상세페이지)
4. 관리사무소 방문: 관리비 미납내역, 점유자 정보, 경쟁자 수 파악
5. 인근 부동산에서 시세 조사: 최근 매매, 전세가 파악, 거래현황 파악

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 마지막으로 저자는 초보자일수록 권리분석이 간단하고, 물건이 주택인 것에 입찰하는 것을 추천했습니다. 그 중에서 제가 이해한대로 초보자인 제가 도전할 수 있는 물건의 종류를 적자면 1) 임차인 없고 집주인만 거주중인 물건, 2) 대항력이 유무와 관련없이 임차인이 전액 배당받을 수 있는 물건, 3) 대항력이 없어 배당을 못 받는 물건이라고 생각합니다.

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아쉬운 부분

 

 개인적으로 아쉬운 부분은 없었습니다. 

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총평

 

 저번에 읽은 '송사무장의 부동산 경매의 기술'은 독자가 기초적인 경매에 관한 이해가 있는 사람이라는 가정하에 쓴 기본서이면서 심화문제를 다룬 문제집이었다면, 이 책은 정말 아무것도 모르는 경매입문자를 위한 책이기에 설명이 더 자세해서 좋았습니다. 

 특히 제가 좋다고 느낀 부분은 저번 송사무장의 책에서는 기입입찰표, 입찰봉투같은 서류는 한 번도 본적이 없는데, 사건번호, 경매입찰액 등의 정보를 정확히 기입하라고 말로만 하니 이해가 안 갔습니다. 이 책은 그런 서류를 사진으로 책에 첨부해 어떻게 작성하면 되는지 쉽게 설명하여 좋았습니다.

 또, 명도 시 임차인을 만나 대화할 때의 자세한 대화 예시, 내용증명, 점유이전금지가처분 신청서 양식제공 등 초보자를 위한 배려가 돋보이는 부분이 좋았습니다.

 그래서 이 책은 부동산 경매에 관심을 갖기 시작한 입문자가 읽으면 많은 도움이 될 것입니다.

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최종 평점:  5점 / 5점