경매에 대한 전반적인 이해를 돕는, 송사무장의 부동산 경매의 기술

 요즘 연일 부동산 가격이 하락하고 있다는 기사가 많습니다. 아파트 주변을 산책하면서 상가에 있는 부동산 앞에 붙은 매물호가를 보고 있으면 작년과는 다르게 몇 천씩 떨어진게 눈에 보입니다. 거의 작년 여름 불장에서 한 5-10%정도 호가가 내려와있습니다.

 지난번에 읽은 부동산 투자수업에서 말한 것처럼 일반적으로 이런 부동산 하락장에서는 부동산 경매로 집을 시세보다 싸게 살 수도 있겠다라는 생각이 들어 읽게 되었습니다. 내가 부동산 경매를 도전해보든 아니든 알아둬서 나쁠 것은 없다고 생각했기 때문입니다.

---

목차 소개

1장 초보도 할 수 있는 주거형 물건
- 소액투자(빌라), 아파트 낙찰
2장 초보에서 중수되기
- 위장 임차인 실전 사례, 상가 낙찰기, 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우, 다가구 주택 낙찰기
3장 명도의 기술
- 내용증명
4장 중수에서 고수 따라잡기
- 유치권 실제 사례, 지분 부동산, 공유자 우선매수의 진수, 법정지상건 실전 사례, 대금 미납 사례

 

  총 4장으로 이루어져있으며 각각의 소챕터는 위와 같이 구성되어 있습니다. 확실히 4장으로 갈수록 경매절차나 명도의 방식이 까다롭고 어렵다는게 느껴졌습니다. 

 전체 내용을 잘 알고 써먹을 수 있으면 좋겠지만, 개인적으로는 1장, 3장에 있는 내용이 무난하게 많이 쓸 수 있는 방법이겠다 싶었습니다. 

반응형

---

인상 깊거나 도움이 된 부분

 

저는 경매에 대해 아예 무지했기 때문에 16쪽에 입찰 시 알아두어야 하는 사항도 도움이 되었습니다.

1. 매각기일 1주일 전부터 입찰 당일까지 매각물건명세서를 포함한 경매사건 열람이 가능
2. 유치권의 경우에는 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있으므로 확인
3. 특별매각조건(유치권, 대항력있는 임차인, 토지별도등기, 재매각, 제시 외 건물소재 등)은 반드시 확인
4. 입찰보증금은 입찰 전날 수표로 준비, 재매각의 경우에는 법원마다 다르지만 입찰보증금을 최저가의 20-30%정도 준비
5. 개별경매의 경우 물건번호도 정확히 기재해야 하고, 물건번호의 부동산이 모두 낙찰되어야 배당기일이 지정됨

 

 그리고 36쪽에 권리분석에 관한 것도 도움이 되었습니다. 등기부등본 보는 법은 경매가 아니더라도 부동산 투자를 위해서는 알아야 하는데 그 부분을 설명해주어 좋았습니다.

1. 표제부: 부동산의 주소, 건축 시점, 외형 등 상태를 가늠하는 부분
- 대지권 없음인 경우 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부 꼭 확인
2. 갑구: 소유권 변동에 관한 일체의 사항
- 말소기준권리 찾기, 그보다 선순위나 후순위권리여도 인수되는 경우가 있는지 확인
- 말소기준권리(p.40): 저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매기입등기(등기부등본-강제경매개시 결정) 
3. 을구: 해당 부동산의 채무 및 임대관계 확인
- 채권최고액: 대출금*1.2~1.3, 사채는 2배 넘는 경우도 있음

 

 또한 일반적으로는 경매에서 말소기준권리보다 나중에 발생한 권리들은 소멸되기에 신경쓰지 않지만 43쪽에 그렇지 않은 것들을 알려주는데 유익했습니다. 

1. 말소기준권리보다 선순위권리 중 인수되는 경우: 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구를 하지 않은 경우)
2. 말소기준권리보다 후순위권리 중 인수되는 경우: 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당 말소를 구하는 가처분, 건물 철거 및 토지 인도청구권 가처분

 

 그리고 명도도 법적 절차를 끝까지 다 진행하는 것보다는 원만한 합의를 이루는게 훨씬 비용적, 시간적인 측면에서 절약되는 길임을 알았습니다. 다만, '임차인과 협상을 어떻게 풀어가는가'는 전적으로 개인의 소통능력에 달려있기 때문에 저는 약간 어려울 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 

---

아쉬운 부분

 

 완전 경매초보인 사람이 보기에는 내용이 약간 어렵다고 느껴졌습니다. 왜냐하면 채권최고액, 상가임대차보호법, 소유권이전청구권가등기 등을 설명하지만 처음 듣는 단어이고, 법에 관한 기본적인 배경지식도 없기에 생소해서 어렵다고 생각했습니다.

 경매관련용어를 여러 번 읽어보거나 개인적으로 찾아보거나 아니면 좀 더 초보자를 위한 경매서적이 있다면 추가로 읽어봐야 이해가 잘 될 것 같았습니다. 그 중에서도 제일 좋은 것은 역시 돈을 주고 경매 기초 강의를 듣는게 제일 빠르고 확실하겠지만요.

---

총평

 

 경매에 관한 책을 1권밖에 안 읽어서 비교대상이 없지만 다뤄지는 내용을 보면 초보자의 내용부터 고수의 내용까지 대부분의 경매를 총망라하는 책이라는 생각을 했습니다.

 그만큼 경매생초보가 읽기에는 어려워서 약간 경매에 대한 기초지식이 쌓인 뒤에 다시 읽으면 더 도움이 되고, '이 말이 그 말이었구나'하면서 이해도 잘 될 것 같습니다.

 그래서 제가 추천하는 대상은 경매생초보보다는 경매기초에서 중급자로 넘어가려는 분들이 읽으면 도움이 되지 않을까싶습니다. 

 

---

최종 평점:  4점 / 5점