익산 부동산 분석 (2)

 전에 올린 익산 부동산 분석입니다. 같이 읽어보시면 도움이 될거에요.

익산 부동산 분석 (1)

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학군 분석

익산의 중학교

중학교 학업성취도 평균, 진학률 순위 (출처: 아실)

순위	학교명	지역	학업성취도 평균	진학률
1	어양중	부송동	79.7%	1.8%
2	이리남중	모현동1가	77.5%	0.5%
3	원광중	부송동	77.0%	6.0%
4	원광여중	모현동1가	76.8%	1.8%
5	남성중	신동	76.4%	4.0%
6	이리영등중	어양동	75.5%	0.5%
7	이리남성여중	영등동	74.7%	2.3%
8	이리북중	신동	73.9%	1.7%
9	이리중	평화동	73.4%	0.0%
10	부송중	부송동	71.9%	0.4%
11	부천중	어양동	71.3%	1.7%
12	지원중	마동	61.8%	3.0%
13	이리동중	동산동	58.8%	0.0%

 시내권에 있는 학교들만 입력하였습니다. 거의 대부분의 지역이 평준화 되었기 때문에 익산도 일명 뺑뺑이라고 하는 추첨체 방식으로 중학교를 배정받습니다.

 중학교간 성적 편차가 꽤 심하게 나는 것을 알 수 있습니다. 원광중을 제외하고는 시내권에 분포하고 있습니다.

 마동에 힐스테이트, 자이, 풍경채가 들어오게 되면 이리남중과 지원중 성적도 조금은 향상되지 않을까 싶습니다.(뇌피셜)

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익산의 고등학교

고등학교 학업 성취도 평균 (출처: 아실)

순위	학교명	지역	학업성취도 평균
1	원광여고	모현동1가	95.1%
2	남성고	신동	94.2%
3	이리남성여고	영등동	93.1%
4	이일여고	인화동1가	89.9%
5	이리여고	남중동	87.5%
6	원광고	부송동	86.9%
7	전북제일고	평화동	84.8%
8	이리고	남중동	82.2%

 시내권에 있는 고등학교들만 적었습니다. 원광여중도 상위권에 있는 학교였는데 원광여고가 익산에서는 학업성취도가 가장 우수합니다. 여자아이를 키우는 분들은 모현동을 선호할 것 같습니다. 물론 원광여중, 원광여고는 원불교 재단 학교라 종교적인 이유로 꺼려하는 분들도 있을 것 같지만요.

 남성고도 제가 고등학생인 시절부터 공부 잘하는 학교라고 들었는데 지금도 상위권입니다. 군산은 학업성취도 90%가 넘는 학교가 군여고 한 개였는데 익산은 3군데나 있습니다. 그리고 대부분의 학교가 80후반대의 성적인 것을 보면 군산보다는 익산의 학업성취도가 높다는 것을 알 수 있습니다.

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학원가 분석

  학원가는 영등동, 모현동 순으로 많이 있다는 것을 알 수 있습니다. 익산에 사는 친구에게 물어보니 영등동 홈플러스 쪽은 어릴 때부터 중심지였다고 들었는데 지금도 가장 중심지라고 합니다. 그래서인지 확실히 학원가가 많이 있다는 것을 알 수 있습니다. 

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상권 분석

 익산의 상권입니다. 역시 영등동 상권이 가장 크고 그 다음으로는 원광대학교 대학로쪽 상권이 큽니다. 하지만 원대 근처에는 아파트가 별로 없으니 패스하면 그 다음으로 큰 상권은 모현동쪽 상권입니다. 익산역 부근을 중심으로 발달해 있다는 것을 알 수 있습니다. 마지막으로는 동산동, 마동쪽 상권이 발달해 있는 것이 보입니다.

 지금까지 학군, 상권, 학원가를 봤을 때 전체적인 입지는 영등동, 모현동쪽이 좋아보이는데 과연 아파트 시세는 어떤지 한 번 보도록 하겠습니다.

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아파트 분석 (평당가 순으로)

01

 호갱노노에서 평당가로 봤을 때 대략적으로 이렇게 표현할 수 있습니다. 어양동, 모현동이 파란색으로 표시된 아파트가 많았고, 영등동은 주황색, 마지막으로 마동은 노란색으로 표시된 아파트가 많았습니다.

순위	위치	단지명	세대수	준공년월(연식)	평당가
1	어양동	어양e편한세상	1,200	15. 07.(7년)	1,458
2	모현동2가	배산제일오투그란데	739	14. 10.(7년)	1,298
3	어양동	어양3차제일오투	155	20. 05. (2년)	1,212
4	부송동	부송라온프라이빗1차	112	19. 01. (3년)	1,169
5	어양동	익산자이	749	06. 06. (16년)	1,153
6	부송동	하나리움	396	12. 10. (9년)	1,152
7	부송동	부송라온프라이빗2차	144	19. 01. (3년)	1,149
8	모현동2가	배산에코르	676	12. 06. (10년)	1,078
9	신동	익산금호어울림	732	14. 08. (8년)	1,059
10	동산동	제일오투그란데	301	20. 07. (2년)	1,047
11	모현동1가	익산e편한세상	1,581	12. 12. (9년)	1,030
12	마동	마동코아루디펠리체	223	20. 09. (2년)	1,014
13	오산면 송학리	익산더샵	648	14. 04. (8년)	998
14	어양동	어양센트럴파크	376	20. 06. (2년)	973
15	영등동	골든캐슬	155	05. 03. (17년)	938
16	모현동2가	배산사랑으로부영1차	1,044	12. 11. (9년)	928
17	어양동	엘드수목토	304	09. 08. (13년)	927
18	부송동	부송동오투그란데	214	07. 06. (15년)	908
19	동산동	수도산코아루이지움	338	19. 10. (2년)	882
20	영등동	제일 3차	1,177	98. 12. (23년)	855
21	영등동	우남그랜드타운	1,110	99. 01. (23년)	850
22	영등동	제일 1차	900	95. 04. (27년)	840
23	영등동	제일 2차 2단지	248	97. 03. (25년)	825
24	어양동	동도미소드림	210	05. 07. (17년)	817
25	부송동	제일까치샘	179	03. 09. (18년)	809

 이 외에도 부송동영무예다음, 제일2차1단지, 제일오투그란데에버, 현대4차, 리젠시빌이 있습니다. 

<아파트 분류기준>
1군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.8이내 = 상위 20%
1.5군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.7이내 = 상위 30% 
2군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.5이내 = 상위 50%

 

 1군은 1-4등까지 아파트이고, 1.5군은 5-11등까지의 아파트 2군은 12등부터 나머지 등수의 아파트들입니다.

 신기하게 익산은 예전에 영등동에 지어진 아파트를 제외하고는 세대수가 그렇게 크지 않고 300세대정도 되는 소규모 아파트가 많다는 것을 알 수 있었습니다. 그리고 제일오투그란데 아파트가 참 많은데 그 이유는 건설사인 제일건설이 익산에 있는 건설사이기 때문입니다. 

 그래서 다른 도시보다 유독 제일오투그란데의 이름을 가진 아파트가 많이 보였습니다. 그리고 여기에 쓰여이지 않지만 아마 마동의 자이, 힐스테이트, 제일풍경채 이 세개의 아파트 단지가 차세대 익산의 대장 아파트라고 생각합니다. 세경1단지도 재건축 중이고 그 주변 일대가 신축으로 탈바꿈하는 것이니까요.

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아파트 시세 분석

 앞에서 봤던 평당가 순으로 높았던 동부터 살펴보겠습니다. 

마동

 마동은 지금은 구축이 많이 있지만 마동공원이 조성되면 익산의 대장이 될 동네라고 생각합니다. 거의  3,300세대가 새롭게 지어지기 때문입니다. 그리고 세경 1차도 재건축 추진중이고, 마동 주공 2단지 또한 재건축을 추진중이기 때문에 이 일대는 완전히 달라질 것으로 생각됩니다.

아파트명	연식	세대수	매매가	전세가	갭	전세가율
마동 자이그랜드파크	-2	1,431	49,410	-	-	-
마동 힐스테이트	-2	454	43,380	-	-	-
마동 제일풍경채	-2	1,554	39,666	-	-	-
마동 코아루디펠리체	2	223	31,000	30,000	1,000	97%

 마동 3대장은 분양권상태의 매물입니다. 확실히 분양권 프리미엄이 조금 내려가긴 했습니다.

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어양동

아파트명	연식	세대수	매매가	전세가	갭	전세가율
어양 e편한세상	7	1,200	43,000	33,000	10,000	77%
익산 자이	15	749	38,500	-	-	-

 어양동은 군산으로 비교하면 수송, 미장동이랑 비슷한 느낌입니다. 완전 신축은 아니어서 가격이 저렴한 편인데다 초등학교, 중학교가 근처에 있어 아이들 키우기에도 좋은 동네라고 생각합니다. 실제로 맘카페나 호갱노노의 실거주민들의 이야기를 들어보면 살기에 좋다라는 평이 많습니다.

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모현동

 모현동도 대부분 10년정도된 아파트들이 많습니다. 10년전쯤에 모현동 일대를 택지개발 했기 때문입니다. 그 중에서 가장 신축급인 아파트를 꼽자면 다음 두 아파트가 있습니다.

아파트명	연식	세대수	매매가	전세가	갭	전세가율
익산 e편한세상	10	1,581	31,500	28,000	3,500	89%
모현이지움	0	207	39,625	34,000	5,625	86%

 익산 e편한세상은 ktx익산역과 가깝지만 그만큼 철도소음이 있기 때문에 철도와 가까운 동은 비선호동으로 매매가격의 차이가 납니다. 그래도 세대수가 큰 대단지 아파트이고 모현동 일대에서는 신축입니다.

 그리고 모현이지움은 2022년 12월 입주예정인 아파트로 분양권 상태로 거래되고 있습니다. 바로 옆단지인 모현오투그란데 프리미어는 작년 5월에 입주를 해서 그런지 매매, 전세 실거래가 내역이 없어 표에 넣지 않았습니다.

 재건축 공부할 때 관심가졌던 모현 주공2차 아파트는 대지지분 15.6평으로 나쁘지 않고 연식이 32년차로 재건축 연한도 넘겼습니다. 위치도 괜찮아서 관심을 가졌지만 지주택으로 추진중이라는 이야기를 듣고 바로 접었습니다. 대체 왜 이렇게 좋은 위치에 대단지 주공아파트가 지주택으로 가는지 이해가 가지 않습니다....ㅜㅜ

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총평

 

 익산 부동산은 생각보다 작년 상승장 때 같은 비규제지역인데도 군산에 비하면 뭔가 덜 올랐다?라는 느낌이 들었습니다. 가장 비싼 어양e편한세상이 1억 초반대로 올랐을 때, 군산의 대장아파트는 1억 중후반대가 올랐으니까요. 

 익산도 군산과 마찬가지로 이제는 묻지마 청약이 아닌 신중하게 청약을 넣어야 할 시기라고 생각합니다. 왜냐하면 군산처럼 계속해서 입주물량이 늘어나기 때문입니다. 사람들이 그 사실을 알고 있기 때문에 작년처럼 너도나도 불나방처럼 그냥 넣고보자 이렇게 무모하지는 않을 것입니다. 지금 분양권 프리미엄도 부동산 경기때문에 하락하고 있으니 잘 판단하고 투자하시기 바랍니다.