전주 부동산 분석 (1)

위치

 전주는 전북도청이 위치하고 있는 명실상부 전북의 제 1의 도시입니다. 위치는 전북의 중앙부에 위치하고 있다고 볼 수 있고, 유일하게 전북에서 구가 있는 도시입니다. 인근도시로는 김제, 익산, 완주가 있습니다. 

 전주의 행정구역은 아래의 사진처럼 북쪽은 덕진구, 남쪽은 완산구로 되어있습니다. 세세한 설명은 다음 편에 작성하도록 하겠습니다.

출처: 전주시청

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인구 및 세대수 변화

 전주의 인구 그래프입니다. 대체로 상승하고 있으나 최근 3년간은 인구수가 약간 감소하였고, 증가율도 주춤한 모양새입니다. 그래도 전북에서는 가장 인구가 많은 약 65만 4천명정도가 살고 있는 도시입니다.

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 전주의 세대수는 2008년부터 꾸준히 증사하고 있고 올해는 세대수 증가율이 주춤하지만 최근까지는 세대수가 증가하는 모습이 보입니다.

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 전주의 구별 인구 및 세대수입니다. 덕진구와 완산구의 인구, 세대수는 거의 차이가 없을만큼 반반으로 나뉘어졌다고 볼 수 있습니다. 굳이 따지자면 완산구가 덕진구보다 인구수, 세대수가 약간 더 많다는 것을 알 수 있습니다.

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산업 및 연봉 분석

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 전주시의 전체 평균 연봉은 약 3,440만원입니다. 구별로 차이가 약간 많이 나는데 덕진구는 평균연봉이 3,630만이고, 완산구는 3,180만원입니다. 근로 종사자 수도 덕진구는 40,687명인데 완산구는 만 천명 정도 적은 29,654명인 것을 알 수 있습니다. 

 두 번째 사진은 완산구의 평균 연봉입니다. 여기서 중동, 만성동, 금암동, 인후동, 우아동은 덕진구에 속합니다.

완산구에서 가장 연봉이 높은 top3 동네는 1등 4,340만원인 평화동3가, 2등 4,310만원인 중화산동1가, 3등인 3,650만원 중노송동입니다. 

덕진구에서 가장 연봉이 높은 top3 동네는 1등 5,000만원인 금암동, 2등 4,180만원인 팔복동3가, 3등인 4,010만원 팔복동2가입니다. 

 하지만 어디까지나 직장인을 대상으로 산출한 것이기 때문에 전문직이라고 불리는 사람들의 연봉은 여기에 반영이 되지 않은 것 같습니다.

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 전주시의 산업 (출처: 나무위키)

 대도시임에도 2차산업보다는 3차 산업이 발달한 특이한 경우로, 주로 관광업과 서비스업이 발달하였다. 특히 관광업의 경우, 한옥마을 덕분에 관광객이 상당히 많은 편이며 증가 추세이다. 연간 천만명이 넘게 찾는 관광 대도시. 또한 상업시설이 많이 분포되어 있어 상업도 발달한 곳이다.

 다만 공업이나 고부가가치 산업 기반은 매우 부족해서 전북권 중심도시임에도 광역시로 성장하지 못하고 완주군민이 전주 통합에 격력하게 반발하는 주된 근거로 쓰일 정도로 전주의 아킬레스건으로 작용하고 있다.
 
 윗동네 충청권의 중심도시인 대전광역시까지 갈 것도 없이 비슷한 인구의 천안시가 수도권 규제로 공장이 많이 들어서면서 제조업 일자리가 많은데 비하면 농업과 관광업 위주로 연명하는 전주의 산업구조는 심각하다고 할 수 있다. 그나마 있는 2차산업기반의 경우는 주로 제지산업이 발달하였으며, 전주페이퍼 등이 본사를 두고 있다. 그러나 최근 팔복동 일대 전주1산단의 노후화 문제가 심각한 등 공업기반이 위태로운 상황이다.

 그나마 다행인 것은 최근 탄소산업을 육성하면서 효성 등이 생산시설을 두고 있다. 특히 효성은 2021년 탄소섬유 공장을 증설하기도 하였다.

 

 나무위키에서 가져온 전주시의 산업을 보면 확실히 전주하면 떠오르는 대기업이 없습니다. 전주 혁신도시 쪽에 있는 공기업 기관들만 떠오를 뿐입니다. 그래서 경제적인 전망을 보면 그다지 미래가 밝아보이지 않습니다ㅜㅜ 같은 급의 도시를 투자할거면 역시 전주보다는 천안이나 청주쪽이 더 나아보이는 것은 기분 탓일까요?

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매매, 전세 지수 그래프 분석

 지수그래프를 보면 상승장은 2010-2011, 2020-2021년이라는 것을 알 수 있고, 하락장은 2012년, 2019년이라는 것을 알 수 있습니다. 

 상승장때는 확실히 매매, 전세지수가 200을 넘어가있고, 하락장에서는 -80대를 기록하고 있습니다. 그리고 상승장때는 입주물량, 미분양이 적거나 줄어드는 추세이고, 하락장일 때는 입주물량, 미분양이 많거나 증가하는 추세인 것이 보입니다. 이것은 군산, 익산, 전주 뿐만 아니라 모든 지역이 다 해당되는 내용입니다.  

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수요 및 공급 물량

 전주시 수요,입주 그래프입니다. 하락장이었던 2013년, 2018-2020년의 입주량이 적정수요를 훨씬 초과하였습니다. 특히 2018-2020년 3년간 총 2만 8천세대의 어마어마한 물량이 쏟아졌습니다. 

 그리고 2023년부터는 입주예정인 물량이 0에 가깝기 때문에 그래프만 보면 공급절벽인 상황입니다.

  이번에는 구별로 수요, 입주 그래프를 살펴보겠습니다.

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 첫 번째 사진은 전주 완산구 수요, 입주그래프입니다. 2022년 5월에 대단지인 태평 아이파크 1,319세대, 6월에는 효자동 힐스테이트어울림 1,248세대가 입주했습니다. 그 이후에는 별다른 물량이 없습니다.

 두 번째 사진은 전주 덕진구 수요, 입주그래프입니다. 2022년 10월에 830세대의 만성에코르2차가 입주예정입니다. 단, 이 아파트는 민간임대아파트라 매매는 불가합니다. 2023년 4월에는 송천동2가에 817세대의 한화포레나에코시티가 입주 예정입니다. 그 외의 다른 물량은 100세대정도 밖에 안 돼서 볼 필요가 없습니다.

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  실제로 전라북도의 제일 큰 도시 3개인 전주, 익산, 군산의 수요, 입주 그래프를 보면 2018-2020년의 입주량이 다른 년도에 비해 압도적으로 많습니다. 군산에서 큰 공장인 현대조선소, 한국GM이 철수를 해서 전라북도 경제도 안 좋아졌는데 그 시기에 하필 저렇게 많은 입주물량이 쏟아졌습니다. 그러니 당연히 미분양이 증가하고, 사람들이 집을 사려는 심리가 줄어들 수 밖에 없었습니다.

 그 이후에 2024년에는 적정수요를 약간 초과하긴 하지만 그래도 수요와 비슷한 공급이 예정되어 있습니다. 그리고 2025년도 입주 예정인 군산 물량은 반영이 안 되어 있습니다.

 그렇기 때문에 부동산지인에 나온 그래프를 100% 믿어서는 안 되고 개인적으로 조사하여 잘 알아보고 정확히 파악해야 합니다.

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추가 입주예정 물량 확인

 

 부동산 지인에는 표시되지 않았지만 혹시 예정되어있는 공급이 있는지 살펴보겠습니다. 보통 그 지역의 시청 고시/공고에 들어가서 주택건설사업계획 이런 키워드로 검색하면 분양예정 아파트가 나옵니다. 

아파트명	동	분양세대	입주예정
아너센트럴 신원리브웰	완산구 삼천동	499	2023. 3.
에코시티 데시앙	덕진구 송천동2가	748(임대)	2024. 3.
고랑동 광신프로그레스	덕진구 고랑동 742	352	2025. 12.
덕진구 호성동2가 855-3		362(임대)	2025. 4. 30.

 하지만 거의 임대물량이고, 광신프로그레스는 인기가 없는 지역에 물량도 500세대 미만이라 별 의미가 없을 것 같습니다.

 재개발, 재건축 현황을 보면 아래와 같습니다. 

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출처: 전주시청, 아래의 막대기를 눌러보세요.

 곧 분양할 가능성이 있는 재건축 단지는 삼천쌍용아파트입니다. 찾아보니 시공사는 신원건설로 아너센트럴 신원리브웰이라는 아파트 단지명이 정해졌습니다. 세대수 499세대 2023년 3월 입주를 목표로 공사를 진행중이라고 합니다. 

 삼천동 쌍용주변 저층 아파트는 거의 다 재건축 진행중인 상태입니다. 오성대우, 삼천주공3단지, 삼천쌍용2차, 세경아파트가 다 삼천동에 있는 재건축 진행 중이거나 예정 아파트입니다. 이미 시세는 1억 후반에서 2억으로 꽤 올라서 투자로 들어가기에는 마진이 별로 없어보입니다.

 재개발 중에서 가장 빠르게 진행되고 있는 곳은 감나무골과 동양아파트, 기자촌 재개발입니다. 

 감나무골은 한라와 포스코 건설이 진행하여 서신더샵비발디로 분양할 예정이고, 1,918세대의 3개 단지 아파트로 조합원 564명을 제외하고 일반분양으로 나오는 물량은 1,179세대라고 합니다. 서신동이라 학군도 괜찮고 학원가, 롯데백화점 등 상관도 발달되어 있어 재건축, 재개발 예정지 중에는 최고의 입지라고 생각됩니다.

 기자촌 재개발은 완산구 노송동 395-3번지 일대에서 진행하는 재개발로 총 2,225세대의 3개 단지 아파트로 계획되어있습니다. 이 중 조합원 물량 688세대를 제외하고 일반분양으로 나오는 물량은 1,425세대입니다. 그런데 최근 1,2단지를 통합하여 1,000세대의 2개 단지로 바꿔서 추진 중이라고 합니다. 시공사는 포스코, 영무건설입니다.

 동양아파트 재개발은 덕진구 진북동 417-47번지 일대에서 진행하며 총 아파트 723세대입니다. 조합원 물량은 275세대를 제외한 일반분양 물량은 401세대입니다. 시공사는 보광건설이고 골드클래스 아파트라고 합니다.

 작년과 올해 관리처분인가를 받은 감나무골과 기자촌은 별 문제가 없다면 25,26년도에 늦어도 27년쯤에는 입주를 할 수 있지 않을까 생각해봅니다. 동양아파트는 올해 3월에 관리처분인가를 받았으니 26,27년도쯤 입주예정이지 않을까 싶습니다.

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미분양 물량

 2010년부터 현재까지 전주의 미분양 물량입니다. 침체기였던 2013-2019년까지는 미분양이 500세대 이상 쌓여있다가 상승기인 2020년부터 물량이 감소하기 시작합니다.

 다만 전주는 2008년 부동산 침체기를 제외하고는 하락장에 미분양 수치가 500이상이지만 준공후 미분양은 거의 없다는 것을 알 수 있습니다.

 동네별 평당가 분석은 다음 편에 이어서 작성하겠습니다.

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 다음 편인 전주 부동산 분석 덕진구, 완산구입니다. 학군, 학원가, 상권, 아파트 평당가 등에 관한 정보가 있습니다. 

전주 부동산 분석 (2) - 덕진구

전주 부동산 분석 (3) - 완산구