전주 부동산 분석 (3) - 완산구

전주 부동산 분석 (1)

전주 부동산 분석 (2) - 덕진구

 이전에 올린 전주 부동산 1,2편입니다. 읽어보시면 전주시의 대략적인 소개와 덕진구의 학군, 상권, 아파트 평당가 등에 대한 정보가 있습니다.

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학군 분석

 

 완산구도 덕진구와 중학교 배정방식이 같은 근거리 배정 방식입니다. 전주 부동산 분석 2편에서 말씀드린 것처럼 5학군으로 이루어져있고 완산구에 해당되는 학구는 2학교군, 3학교군입니다.

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 전주 완산구에 있는 중학교들의 위치입니다. 빨간색으로 표시된 학교는 특목고 진학률이 높거나 학업성취도가 높은 학교 1,2등을 표시했습니다. 파란색으로 표시된 학교는 전북도교육청에서 폐교를 검토중인 학교입니다. 완산구에는 효정중, 곤지중, 신일중, 남중, 양지중 이렇게 5군데가 후보지에 올라있습니다.

 여기는 제 개인적인 뇌피셜이지만 지도상으로 볼 때 신일중 주변에 재개발 구역이 많이 표시되어 있는 것으로 보아 신일중은 폐교되지 않을 것 같습니다. 저 일대가 재개발로 새 아파트가 들어오면 근처에 갈 중학교가 신일중밖에 없기 때문입니다.

 만약 완산구에서 폐교할 곳을 하나 정해야 한다면 효정중, 곤지중, 남중에서 고를 것 같습니다. 그 근처에는 갈 수 있는 다른 중학교가 근처에 존재하기 때문입니다. 덕진구보다 완산구 중학교 수가 더 많기도 하고요.

 전주시 완산구의 중학교를 학업성취도 평균 순으로 정리하였습니다. 

중학교 학업성취도 평균, 진학률 순위 (출처: 아실)

순위	학교명	지역	학업성취도 평균	진학률
1	서신중	서신동	89.6%	2.8%
2	우전중	효자동2가	84.8%	1.6%
3	기전중	효자동3가	83.5%	1.8%
4	해성중	삼천동2가	82.7%	1.0%
5	효문여중	삼천동1가	82.1%	0.0%
6	근영여중	중화산동2가	80.2%	0.9%
7	완산중	평화동1가	80.0%	2.8%
8	풍남중	효자동1가	78.7%	1.2%
9	서곡중	효자동3가	78.7%	0.6%
10	평화중	평화동2가	78.5%	0.0%
11	전주서중	서신동	78.3%	0.0%
12	우림중	효자동2가	76.8%	3.5%
13	서전주중	효자동1가	76.4%	0.8%
14	신흥중	중화산동1가	74.3%	1.0%
15	성심여중	교동	72.2%	2.2%
16	양지중	평화동2가	70.2%	1.1%
17	용흥중	삼천동1가	69.9%	2.2%
18	전주남중	평화동1가	63.4%	0.0%
19	효정중	효자동1가	59.1%	0.0%
20	곤지중	동완산동	48.4%	0.0%
21	신일중	중노송동	42.9%	1.4%

 분홍색 학교인 서신중, 기전중, 우전중이 완산구에서 학부모들이 가장 보내고 싶어하는 중학교이고, 파란색으로 표시한 학교는 폐교위기에 처한 학교입니다. 

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  전주시 완산구에 있는 고등학교 위치입니다. 

출처: 아실

 고등학교 배정은 덕진구와 동일하게 자사고인 상산고를 제외한 14개 학교를 배정 희망순으로 지원서를 작성하여 뺑뺑이 돌리는 방식입니다. 

 덕진구는 고등학교가 9개였는데 완산구는 14개로 5개나 더 많습니다. 그리고 덕진구는 남고가 많이 없었는데 완산구는 남고가 7개, 남녀공학이 3개로 남학생이 갈 수 있는 고등학교가 10개나 됩니다. 그리고 효자동쪽에는 고등학교가 6개나 됩니다.

 솔직히 이 부분은 에코시티나 혁신,만성지구 사람들이 불만을 가질 것 같습니다. 하지만 그 학교들이 택지개발하면서 새롭게 개교한 학교들이 아니라 원래 예전부터 있던 학교들이라 전주교육청 입장에서도 특별한 이유 없이 학교를 옮겨라 할 수 없었을 것 같습니다.

 아래 표는 학업성취도 평균순으로 정리하였습니다.

 고등학교 학업성취도 평균 (출처: 아실)

순위	학교명	지역	학업성취도 평균
1	호남제일고	효자동3가	98.4%
2	한일고	서신동	93.3%
3	기전여고	효자동3가	93.1%
4	영생고	효자동3가	92.8%
5	근영여고	중화산동2가	92.7%
6	완산고	삼천동3가	92.6%
7	전주고	중노송동	91.9%
8	전일고	효자동2가	91.7%
9	신흥고	중화산동1가	91.5%
10	해성고	삼천동2가	89.4%
11	성심여고	교동	86.9%
12	전주사대부고	효자동3가	86.6%
13	동암고	효자동2가	82.5%
14	전주제일고	남노송동	76.4%

 가장 학업성취도가 높은 1-3등 고등학교는 호남제일고, 한일고, 기전여고입니다. 실제로 이 학교들은 학부모들이 선호하는 학교입니다.

 그 중 특히 호남제일고는 98.4%로 전북지역에서는 가장 우수한 학업성취도를 보이고 있습니다. 작년 입시에서 서울대 2명, 연대 2명, 고대 6명, 의학계열(의대,치대,수의대,한의대,약대) 10명이상을 보냈기 때문입니다. 

 서신동에 있는 한일고도 의학계열 대학에 19명정도 작년에 합격했습니다.

 이런 것들을 보면 확실히 군산, 익산은 시의 모든 고등학교를 통틀어서 서연고나 의학계열 대학교에 10명도 보내기 쉽지 않은데 전주는 한 학교에서 이렇게 보낸다는게 이미 도시 간 학업격차가 많이 심각하다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 아이가 공부에 두각을 보이면 학부모들이 전주로 이사를 가는 것인가 싶습니다...

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학원가 분석

출처: 호갱노노

 전주시 완산구의 학원가는 1등은 중화산동, 2등은 서신동, 3등은 효자동쪽 입니다. 최근에는 서신-중화산동 학원가가 송천동쪽으로 많이 이동하긴 했지만 그래도 서신-중화산동 학원가의 규모는 작지 않습니다.

 신시가지인 효자동3가쪽은 지도를 보면 학원가 작아 보통 중화산동이나 서신동쪽 학원을 많이 이용할 것 같습니다. 

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상권 분석

출처: 호갱노노

 전주 완산구는 구도심이 많아서 그런지 동별로 상권이 고르게 발달한 모습입니다. 가장 발달한 곳은 객사, 한옥마을쪽이지만 관광지라 제외하면 효자동 신시가지쪽 상권이 가장 발달한 것을 알 수 있습니다. 그 다음으로는 중화산동, 서신동(롯데백화점), 삼천동(막걸리골목), 평화동이 있습니다. 

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아파트 분석 (평당가 순으로)

 전주시 완산구의 아파트를 평당가별로 분류했을 때 분홍색 동은 1군, 주황색은 1.5군, 노랑색은 2군이라고 생각하시면 됩니다.

 아래 표는 아파트 평당가 순으로 정리한 것입니다.

순위	단지명	위치	세대수	준공년월(연식)	평당가
1	서부신시가지아이파크	효자동3가	622	2007. 12. (14년)	2,045
2	효천대방노블랜드 에코파크	효자동2가	1,370	2020. 05. (2년)	1,948
3	서신아이파크 e편한세상	서신동	1,386	2020. 12. (1년)	1,851
4	효천우미린 더프레스티지	효자동2가	1,128	2020. 01. (2년)	1,782
5	효천우미린더퍼스트	효자동2가	1,120	2019. 06. (3년)	1,713
6	힐스테이트어울림효자	효자동3가	1,248	2022. 06. (0년)	1,458
7	힐스테이트효자동	효자동2가	302	2017. 11. (4년)	1,441
8	더샵효자2차	효자동2가	269	2007. 02. (15년)	1,370
9	서부신시가지우미린	효자동3가	369	2007. 12. (14년)	1,365
10	서신e편한세상	서신동	651	2007. 01. (15년)	1,346
11	태평아이파크	태평동	1,319	2002. 05. (0년)	1,339
12	골든팰리스휴먼시아	효자동2가	340	2009. 11. (12년)	1,333
13	더샵효자1차	효자동2가	888	2005. 10. (16년)	1,323
14	엘드효자수목토2차	효자동2가	140	2006. 10. (15년)	1,311
15	코오롱스카이타워 (주복)	효자동3가	513	2015. 10. (6년)	1,306
16	효자sk리더스뷰	효자동2가	392	2016. 01. (6년)	1,298
17	전주태평sk뷰	태평동	712	2009. 01. (13년)	1,281
18	LH세븐팰리스	효자동	560	2013. 12. (8년)	1,272
19	한옥마을서해그랑블	중노송동	821	2018. 03. (4년)	1,258
20	풍림아이원	중화산동2가	498	2011. 04. (11년)	1,254
21	영무예다음	서완산동2가	336	2015. 06. (7년)	1,210
22	현대에코르	중화산동2가	992	2003. 10. (18년)	1,208
23	평화골드클래스	평화동2가	396	2018. 01. (4년)	1,206
24	아르팰리스휴먼시아	효자동2가	604	2010. 11. (11년)	1,192
25	서희스타힐스(주복)	효자동2가	481	2015. 03. (7년)	1,172
26	코오롱하늘채	중화산동2가	859	2003. 07. (19년)	1,170
27	서부신시가지 코아루해피트리(주복)	효자동3가	222	2018. 11. (3년)	1,151
28	휴먼시아아이린	효자동2가	502	2009. 08. (13년)	1,115
29	신원리브웰	효자동1가	326	2017. 08. (5년)	1,115
30	호반베르디움	효자동3가	836	2007. 12. (14년)	1,110
31	엘드수목토1차	효자동2가	419	2005. 08. (17년)	1,098
32	서신동아현대	서신동	839	1996. 08. (26년)	1,056
33	이안전주삼천	삼천동1가	702	2014. 11. (7년)	1,047

 <아파트 분류기준>

1군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.8이내 = 상위20%
1.5군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.7이내 = 상위30%
2군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.5이내 = 상위50% 

 

 1군 아파트는 1-5등, 1.5군 아파트는 6,7등, 2군 아파트는 나머지 아파트들입니다. 

 정리된 표를 보면 효자동2가, 효자동3가의 비율이 압도적으로 높다는 점을 알 수 있습니다. 서부신시가지쪽 효자동2가,3가쪽 아파트들은 평균 15년된 아파트들이지만 서신동, 중화산동쪽은 그보다 더 오래된 20년이상된 구축들이기 때문에 가격차이가 나는 것 같습니다.

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아파트 시세 분석

 

 먼저, 평당가가 가장 높은 효자동부터 살펴보겠습니다.

효자동

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 효자동2가, 효자동3가, 효자동1가 순으로 사진이 있습니다. 왕관은 그 동네에서 가장 평당가가 비싼 아파트라는 뜻입니다.

아파트명	연식	세대수	매매가	전세가	갭	현재 전세가율	평균 전세가율
효천대방노블랜드에코파크	2	1,370	65,000	47,000	18,000	72%	80%
효천우미린더프레스티지	2	1,128	55,000	37,000	18,000	67%	78%
효천우미린더퍼스트	3	1,120	53,000	37,000	16,000	70%	75%
더샵효자2차(46평 기준)	15	269	63,000	50,000	13,000	79%	81%
골든팰리스휴먼시아 (45평 기준)	13	340	62,000	37,800	24,200	61%	78%
더샵효자(38평 기준)	5	888	49,000	31,500	17,500	64%	78%
엘드수목토2차(42평 기준)	16	140	54,000	50,000	4,000	93%	85%
효자sk리더스뷰(주복)	6	392	37,000	33,000	4,000	89%	81%
LH세븐팰리스	9	560	40,000	34,000	6,000	85%	85%
아르팰리아휴먼시아	12	604	42,000	34,000	7,000	81%	82%
서희스타힐스(주복)	7	481	36,000	32,000	4,000	89%	87%
엘드수목토1차	17	419	33,000	32,000	1,000	97%	81%

 효자동2가의 아파트들입니다. 평균전세가율보다 현재 전세가율이 더 높은 아파트는 엘드수목토2차, 효자sk리더스뷰, 서희스타힐스, 엘드수목토1차입니다.

 하지만 일부 아파트는 전세매물이 없어서 전세 실거래가를 넣은 것도 있고, 현재 네이버부동산 매물에 있는 1,2층을 제외한 층의 매물호가를 입력한 결과이기 때문에 전세가율이나 갭은 달라질 수 있습니다.

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아파트명	연식	세대수	매매가	전세가	갭	현재 전세가율	평균 전세가율
서부신시가지아이파크 (40평 기준)	15	622	68,000	52,000	16,000	76%	74%
서부신시가지우미린	15	369	47,000	38,000	9,000	81%	78%
코오롱스카이타워(주복)	7	513	42,000	35,000	7,000	83%	79%
서부신시가지코아루해피트리(주복, 30평 기준)	4	222	33,000	31,000	2,000	94%	80%
호반베르디움	15	836	41,000	32,000	9,000	78%	80%

 효자동3가의 아파트 중 평균전세가율보다 현재 현재 전세가율이 더 높은 아파트는 핑크색으로 표시한 아파트입니다. 대부분이 다 해당이 됩니다. 서부신시가지코아루해피트리는 현재 갭이 2천만원이라는 점이 놀랍습니다.

 효자동1가는 힐스테이트어울림과 신원리브웰밖에 없습니다. 신원리브웰은 쌍용아파트 재건축으로, 힐스테이트어울림은 재개발로 건축된 아파트입니다. 최근에 힐스테이트어울림이 입주를 했기 때문에 전세가가 많이 낮은 상황입니다. 지금도 매물이 꽤 나와있더라고요.

 지도에서 표시한 것처럼 효자동1가는 효자동 중에 제일 오래된 동이기 때문에 아직 5,6층의 저층아파트들이 많이 있습니다. 그 중에서 효자주공3단지는 대지지분이 커서 사업성이 좋아 벌써 매매가 3억을 돌파했고, 제가 눈여겨봤던 서원초주변 5,6층 저층아파트는 아파트들끼리 크게 통합하여 대단지로 재건축을 할지, 아니면 3개씩 묶어서 할지 방향을 논의중이라고 합니다.

 서원초 주변 저층아파트는 조합설립 추진중이기 때문에 앞으로 더 오르겠지만 지주택 추진중이어서 저는 관심을 버렸습니다. 광진진주 아파트 대지지분이 커서 개인적으로 눈독들이던 아파트였는데 매입하지 않아 다행입니다.

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중화산동

 중화산동은 현대에코르와 코오롱하늘채가 가장 인기가 많은 아파트 입니다. 그 이유는 중화산동2가에 전주에서 가장 큰 학원가가 있고, 아파트 단지 앞에 학부모들이 선호하는 한들초가 있기 때문입니다. 하지만 아파트가 거의 20년이 다 되어가는 구축이라는 점이 아쉽습니다.

 그래도 학군때문에 전세 수요가 꾸준히 있어 전세가는 제가 처음에 조사했던 작년보다 더 올랐습니다. 아마 전세가가 크게 하락하지는 않을 것 같습니다. 

 그리고 현대에코르는 지하주차장까지 엘리베이터가 연결되어 있지만, 코오롱하늘채는 연결되어 있지 않아 그 부분도 호불호가 갈립니다. 하지만 매매가는 왜인지 코오롱하늘채가 더 높습니다. 

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서신동

 서신동은 중화산동보다 아파트 연식이 오래되었습니다. 거의 97,98년도에 지어진 아파트들이라 25년정도된 아파트들이 많습니다. 그래서 서신동의 신축인 서신아이파크 e편한세상이 가장 가격이 높습니다. 

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총평

 

 완산구는 비교할 것도 없이 효자동2가의 신축 아파트들이 가장 좋아보입니다. 그리고 효자동1가에 새로 생긴 힐스테이트어울림과 앞으로 신축이 될 효자주공3단지도 좋게 생각합니다.

 하지만 역시 완산구의 대장은 감나무골 재개발로 만들어질 신축이라고 생각합니다. 초중고 학군, 학원가, 백화점과 이마트 등의 편리한 상권을 모든 것을 갖춘 완벽한 입지이기 때문입니다. 

 제가 만약 전주에 한 개의 매물을 사야한다면 덕진구, 완산구를 통틀어 감나무골 재개발 신축을 고를 것입니다.