위치
평택시는 경기도 제일 남쪽에 위치하고 있습니다. 인근에 위치한 도시로는 화성, 오산, 안성, 용인, 충남 천안, 아산이 있습니다.
인구 및 가구 수 변화
평택 인구 수는 22년도에 증가율이 약간 떨어지긴 했지만 그래도 2008년 이후로는 꾸준히 인구가 조금씩이라도 증가하는 모습입니다. (전북의 도시들은 인구가 꾸준히 증가하지 않거나 오히려 최근들어 감소하는 모습인데 비교가 됩니다.)
2022년 8월말 현재 평택의 인구수는 575,007명입니다. 경기도 내에서는 9등으로 상위권에 속하는 도시입니다.
위의 그래프는 2022년 8월 말 평택시 인구 수 자료를 제가 인구 수가 높은동네로 내림차순하여 그래프로 표현한 것입니다. 그래프를 보면 빨간 네모박스 쳐진 동네가 있는데 각각 고덕신도시인 고덕면, 지제역 인근인 세교동, 동삭동입니다.
그래프를 분석해보면 아직 택지 개발 중인 단계라 실제로 거주하는 인구 수는 신도심보다는 기존 평택시민들이 많이 거주하는 구도심에 많은 것으로 보입니다.
평택의 연령별 도시 인구인데 전 연령대가 고르게 꾸준히 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 제일 많은 비중을 차지하는 연령대는 청장년층인 20-50대로 경제활동이 활발한 연령층이 많은 것을 알 수 있습니다.
평택시의 전출입 지도입니다. 인근 도시에서만 주로 전출입이 일어나고 있음을 알 수 있습니다. 평택과의 전출입이 많은 도시는 화성, 안성, 수원, 천안입니다. 모두 차로 1시간이내로 왔다갔다 할 수 있는 곳이라는 공통점이 있습니다.
평택의 세대수는 2008년부터 한 번도 줄지 않고 꾸준히 증가하는 모습입니다. 현재 세대수는 269,431세대입니다.
산업 및 연봉 분석
평택의 근로자수는 172,231명이고 평균 연봉은 4,720만원입니다. 다른 경기도 내의 도시들과 연봉을 비굫면 비교적 높다는 것을 알 수 있습니다.
평택의 동별 연봉을 보면 가장 많은 곳 TOP3는 1위 포승읍 6,190만원, 2위 칠괴동 5,460만원, 3등은 고덕면 4,930만원입니다. 의외로 고덕면이 TOP1이 아니라 신기했습니다. 아직 반도체 공장이 지어지고 있기 때문에 추후에는 평택에서 가장 연봉이 높은 동네가 될 것이라 생각합니다.
호갱노노에 나와있는 직장인 연봉을 동네별로 상세히 보면 위와 같은 정보가 나옵니다. 50인 미만의 소기업은 제외하였습니다. 1위였던 포승읍부터 살펴보면 만도, 풍산, 평택국제자동차부두, 동우화인켐, 대한제강이 있습니다. 2위인 칠괴동에는 쌍용자동차 본사, 유피케미칼, 이코넥스 등이 있습니다. 3위인 고덕면에는 모두 일용이라고 적혀있는 회사들만 있는데 이는 고덕신도시 개발 때문입니다.
평택의 산업단지 지도입니다. 나무위키에 있는 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
고덕산업단지를 가장 눈여겨 봐야하는데 그 이유는 세계 최대규모의 삼성전자 반도체 생산공장이 6기까지 지어질 예정입니다. 현재는 3기의 생산라인이 가동중이고 4기는 골조작업 진행 중입니다. 2022년에는 R&D, 지원부서 인력 7,000여명을 수용할 수 있는 53층 규모의 통합사무동을 착공할 계획입니다.
그리고 칠괴산업단지에는 쌍용자동차 본사 공장이 있습니다. 쌍용자동차가 평택시 경제에서 차지하는 비중이 그렇게 크지 않다고 합니다.
LG전자 디지털파크는 원래 LG의 스마트폰을 생산하는 곳이었는데, 2019년 스마트폰 사업을 철수하면서 타격을 받았다고 합니다. 여기에서 근무하던 인력은 창원으로 재배치하여 약간 전출이 있었을 것으로 추측됩니다.
시디즈의 본사가 세교동 산업단지에 위치해 있고, 평택항은 국내 항만 물동량 5위에 자동차 수출입 선적량이 국내에서 상위권에 속한다고 합니다.
삼성전자의 450조 투자로 인해 평택은 반도체 산업의 핵심지가 되어 그 가치는 점점 더 커질 것으로 봅니다.
매매, 전세 지수 그래프 분석
평택의 매매/전세지수 그래프입니다. 지수그래프만 보는 것은 큰 의미가 없고 거래량, 수요/입주, 미분양물량과 같이 봐야하기 때문에 함께 보겠습니다.
제 생각에 평택의 상승장은 2018년 말쯤부터 2021년 여름쯤이라고 생각합니다. 왜냐하면 이 시기에 전세지수가 매매지수를 뚫고 상승하는 추세로 전환하였고 이에 맞추어 매매지수도 따라 올라가는 모습을 보입니다. 또, 2019년 중순부터 거래량도 점차 상승하면서 미분양 물량도 감소하기 때문입니다.
하락장은 2011년부터 2018년까지라고 생각합니다. 하락하는 추세에 긴 횡보장이라 평택에 투자하는 용자는 많이 없었을 것 같습니다. 그걸 이겨내고 투자하신 분들은 이번 상승장에 많은 수익을 보셨겠지만요.
지금은 매매지수는 -2로 마이너스인 상태이고, 전세지수도 13으로 0에 근접해있습니다. 매매거래량도 감소하였습니다. 부동산지인에 따르면 2022년 9월기준 월평균 매매거래량은 642건인데 매매건수는 92건으로 평균보다 적습니다. 그리고 월평균 전세거래량은 871건인데 전세건수는 1,071건으로 평균보다 많습니다. 이는 부동산 가격이 추후 하락할 것이라고 보고 사람들이 매매보다는 전세로 살아야겠다 판단한 결과로 보입니다.
수요 및 입주 물량
평택을 미분양의 무덤으로 불렀었다고 하는데, 그래프를 보면 그럴 수 밖에 없었겠구나 싶습니다. 왜냐하면 정말 꾸준히 적정수요보다 입주량이 많은 상태였기 때문입니다. 그래도 그 물량을 이번 대세상승장과 삼성전자의 반도체 공장 호재가 빛을 발하며 다 소화한 상태입니다. 추후 물량이 전처럼 많지 않다면 이번 조정장 후에는 다시 상승할 여지가 보인다고 생각합니다.
주변 전출입이 많은 도시인 화성, 안성을 합친 수요,입주 그래프입니다. 이렇게 보니 '평택 입주량도 많다고 생각했는데 화성의 입주량이 장난아니게 많았구나'하는 것을 알 수 있습니다. 평택도 많은데 인접한 도시인 화성의 입주량이 2배나 더 많으니 매매지수가 꾸준히 횡보하고 하락할 수 밖에 없음을 알게 됐습니다.
추가적인 입주 물량
부동산 지인에는 아직 반영되진 않았지만 예정되어 있는 공급이 있는지 확인해보겠습니다. 시의 고시/공고-주택건설사업계획 등의 키워드로 검색하면 확인할 수 있습니다.
번거롭지만 반드시 해야하는 작업이라고 생각하는게 군산같은 경우에 작년 말쯤만해도 입주물량이 반영이 늦어 24,25년도 입주물량이 별로 없는 것처럼 보였습니다. 그것만 믿고 투자한 사람은 앞으로 8천세대 가까운 공급이 24,25년도에 있다는 것을 뒤늦게 알게되면 투자계획에 차질이 생겨 손실을 볼 수도 있을 것입니다.
| 아파트명 | 주소 | 분양세대 | 입주예정 |
| 미정 | 평택 고덕국제화계획지구 A-55BL | 1,255 | 2025. 1 |
| 미정(임대) | 평택 고덕국제화계획지구 A-56BL | 1,499 | 2025. 4 |
| 평택석정화성파크드림 | 경기도 평택시 장당동 산12-5 | 1,296 | 2025. 5 |
| 평택항오션파크서희스타힐스(지주택) | 평택시 포승읍 도곡리 328-4번지 외 49필지 | 1,742 | 2025. 8 |
| 평택 화양지구8BL(지주택) | 평택시 현덕면 화양리 454-2 | 1,554 | 2025. 8 |
| 포레나 평택 화양 | 평택 화양지구 7-2BL | 995 | 2025. 8 |
| 힐스테이트 평택 화양 | 경기도 평택시 비전동 1102-2 | 1,571 | 2025. 8 |
| 미정 | 평택 화양지구 9-2BL | 851 | 2025. 8 |
건설사가 정해져서 분양예정인 곳도 있고 아직 나오지 않은 곳도 있는데 그런 곳은 미정으로 표시했습니다.
부동산지인 그래프에 반영되지 않은 25년도 입주물량은 총 10,763세대입니다. 지주택과 임대물량을 제외하면 5,968세대로 약 6,000세대 정도됩니다. 그래서 현재 부동산지인에는 25년도 입주물량이 약 5000세대 정도라고 나오지만 이 물량까지 합쳐서 생각하면 약 11,000세대-15,700세대정도 됩니다.
특히 포승읍 근처에 화양지구를 새로 개발중인데 25년 8월쯤에 입주물량이 많아 그 때 전세금으로 잔금치르려는 분들은 전세가 잘 맞춰지지 않을 가능성도 고려해봐야 할 것 같습니다.
다음은 재개발,재건축 현황입니다. 평택시는 재개발,재건축 물량을 정리해서 보여주고 있지는 않고 도시개발계획에서 설명해주고 있어서 따로 정리해야합니다.
| 구역명 | 주소 | 조합원수 | 공급물량 | 분양물량 | 단계 |
| 통복1구역(예정) | 통복동 35-3일원 | 334 | - | - | - |
| 평택1구역(예정) | 통복동 95-16일원 | - | - | - | - |
| 세교1구역(임대) | 세교동 202-5일원 | 248 | 1,573 | 1,230 | 관리처분인가(21. 2. 8.) |
| 합정주공 1,2단지 | 합정동 835일원 | 1,300 | 1,918 | 599 | 관리처분인가(22. 5. 6) |
아직 세교1구역을 제외한 나머지는 정비예정구역이라 갈길이 멀어보입니다. 위치는 아래 사진에 나와있습니다. 개인적으로 세 곳 중 제일 좋은 위치는 평택역 역세권인 평택1구역, 합정주공 1,2단지 재건축이라고 생각합니다. 하지만 속도까지 고려하면 합정주공 1,2단지가 가장 나아보입니다.
주택정비사업계획이나 재건축개발계획은 평택 2030기본계획에 있으니 한 번 확인하시면 좋겠습니다.
미분양 물량
2011년부터 전체 미분양 수와 준공후 미분양이 많았다가 2015년도에 미분양이 없는 모습입니다. 그러다 다시 2016-2017년도에 미분양이 많이 쌓이고, 2019년도에도 미분양이 많습니다. 그러나 2020년 중반이후로 미분양이 감소하여 현재는 준공후 미분양은 없고 194세대의 미분양이 있는데 미미한 수치라 신경쓰지 않아도 됩니다.
원래는 천안 부동산 분석을 준비하고 있었는데, 이번주 수요일에 평택이 비조정으로 풀리면서 평택을 조사해보기로 마음을 바꿨습니다. 이렇게 보니 2018-19년도의 평택은 확실히 저평가였음을 알 수 있었습니다.
2022.09.25 - [재테크/부동산] - 평택 부동산 분석(2)
평택의 학군, 아파트 매매,전세시세 및 전세가율이 궁금하신 분들은 위의 링크를 참고하시기 바랍니다.
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