위치
천안은 충남의 북동쪽에 위치해 있으며, 인근 도시로는 서쪽에는 아산, 남쪽으로는 세종시, 공주시, 북쪽으로는 평택, 안성, 동쪽으로는 충북 진천, 청주와 접하고 있습니다.
인구 및 가구 수 변화
천안의 인구는 2020년까지 꾸준히 증가하다가 21,22년 인구증가폭이 주춤한 상태입니다. 22년 8월말 인구수는 657,612명입니다.
천안시는 동남구와 서북구 2개의 구로 이루어져있는데 서북구가 동남구에 비해서 인구가 많습니다. 부동산지인에 따르면 천안의 서북구는 인구수가 401,615명이고 동남구는 255,997명입니다. 대략 서북구에 사는 사람 수가 동남구의 1.5배정도 더 많습니다.
서북구부터 어느 동에 사람들이 많이 살고 있는지 인구 수를 살펴보면 불당동, 쌍용동, 두정동순이고, 동남구는 신방동, 청당동, 신부동순이었습니다. 아무래도 사람들이 많이 살고 있는 동은 선호도가 높다는 뜻이기에 천안사람들은 서북구를 동남구보다 선호하고, 그 중에서도 불당동, 쌍용동, 두정동을 선호하는 것 아닐까? 하는 생각이 들었습니다. 이게 맞는 가설인지는 아파트 시세를 보면 알 수 있겠죠?
천안의 인구증가율은 최근 2년간 주춤하고 있지만, 그래도 세대수 증가는 꾸준히 이루어졌다는 것을 알 수 있습니다. 현재 천안의 세대수는 302,517세대입니다.
산업 및 연봉 분석
천안에서 핵심 산업단지는 백석동, 성성동, 차암동에 위치한 삼성디스플레이, 삼성SDI, 동아제약이 있는 천안 제3산업단지입니다. 그 밖에 현대모비스 IP공장, 롯데제과, 반도체장비기업인 세메스, 종근당의 생산공장이 천안에 있습니다. 조사하기 전에는 삼성만 있는 줄 알았는데 다양한 기업들이 있어서 놀랐습니다.
천안의 연봉입니다. 서북구는 평균연봉 4,340만원이고 동남구는 평균연봉 3,890만원입니다. 종사하는 종사자 수도 서북구는 86,719명인데 동남구는 44,219명으로 서북구가 조금 더 우세합니다.
천안시 동별 연봉인데 실제로 여기에 거주하는 분들의 연봉이 아닌 이 곳에 있는 회사의 평균연봉이라고 생각하면 됩니다. 천안은 산업단지가 있는 직산읍, 성거읍, 차암동쪽이 연봉이 높은 것으로 나옵니다.
무슨 회사가 있나 봤더니 직산읍에는 위에서 언급한 반도체장비 기업인 세메스, 성거읍은 현대스틸, 현대의 수소차의 핵심부품인 엔드플레이트를 생산하는 대원강업, 차암동은 일본의 반도체 검사장비기업인 아드반테스트코리아, 일본의 반도체 장비 제조회사인 국제엘렉트릭코리아 등이 있습니다.
확실히 직산읍과 차암동은 삼성 SDI, 삼성디스플레이와 근처에 위치한 곳이다보니 관련 회사가 주로 위치해 있었고, 성거읍은 자동차 부품 회사 또는 건설에 사용되는 철구조물 회사가 있었습니다.
매매, 전세 지수 그래프 분석
천안시의 매매,전세지수 그래프를 보면 시장강도가 100을 넘는 구간이 2번 존재하는데 그 때가 2011년 4월-2012년 7월구간과 2020년 8월-2022년1월까지입니다. 이 시기가 천안부동산 시장의 상승장인 시기입니다.
하락장은 많은 입주물량으로 인하여 상당히 길었습니다. 2012년 8월부터 2016년 5월까지는 매매,전세지수 그래프가 꾸준히 동반하락하다가 2016년 중순부터 2019년 초까지는 횡보를 합니다. 횡보할 수 밖에 없었던 것은 입주량이 많이 쌓여있기 때문이었습니다. 미분양 물량도 2017년 중반에 한 번 감소하다가 결국 입주물량을 소화하지 못하고 다시 2018년에 증가하는 모습입니다.
이렇게 대규모 입주장에서 부동산 상승은 확실히 어렵긴 어려운 것 같습니다.
수요 및 입주 물량
이렇게 따로 보니 2016년부터 2018년 3년간 입주물량이 얼마나 많았는지 알 수 있습니다. 적정수요의 3,4배 가까이 많은 물량이 연달아 3년간 쏟아져나오니 매매가와 전세가가 동반 하락하거나 주춤할 수 밖에 없었을 듯합니다.
2023-2024년도 보면 입주물량이 조금 증가하는데 저 그래프만 보고 투자하면 안 되고 자세한 입주물량은 더 조사를 해봐야합니다.
천안시의 입주물량을 볼 때 꼭 같이 봐야하는 곳은 아산시입니다. 아산과 천안은 거의 같은 생활권이기 때문에 서로의 입주물량이 많으면 영향을 받기 때문입니다. 천안만 봤을 때는 2023-24년만 입주량이 조금 많아보였는데 아산까지 같이보니 올해부터 앞으로 3년간 입주물량이 많은 모습입니다.
아마 아산의 물량은 모종샛들지구와 탕정지구쪽 물량일 것이라 생각됩니다.
추가적인 입주 물량
부동산지인에는 아직 반영되지 않은 추가 물량이 있는지 살펴보겠습니다.
| 아파트명 | 주소 | 분양세대 | 입주예정 |
| 미정 | 서북구 성정동 23-4 외 2필지 | 195 | 2023. 04. |
| 천안백석센트레빌아파트 | 서북구 백석동 54-4외 50필지 | 358 | 2023. 12. |
| 더샵신부센트라(주복) | 동남구 신부동 293외 52필지 | 592 | 2024. 12. |
| 미정 | 서북구 입장면 하장리 73-8번지 일원 | 262 | 2025. 01. |
| 천안두정힐스테이트 | 서북구 두정동 37-1번지 외 32필지 | 997 | 2025. 02. |
| 미정 | 서북구 성거읍 신월리 275-1번지 외 9필지 | 487 | 2025. 02. |
| 천안롯데캐슬더두정 | 서북구 두정동 490번지 외 11필지 | 584 | 2025. 07. |
| 용곡두산위브지주택 | 동남구 용곡동 108-19번지 외 31필지 | 409 | 2025. 08. |
| 행정타운두산위브(임대) | 동남구 청당동 310-6 외 33필지 | 1,202 | 2025. 08. |
| 호반써밋일봉근린공원1BL | 동남구 용곡동 462-77번지 외 22필지 | 453 | 2026. 01. |
| 미정(주복) | 동남구 영성동 54-3번지 외 34필지 | 432 | 2026. 02. |
| 주복 | 서북구 쌍용동 198-1번지 외 39필지 | 1,498 | 2026. 07. |
| 미정 | 동남구 오룡동 18번지 일원 | 302 | 2027. 03. |
| 호반써밋일봉근린공원2BL | 동남구 용곡동 474-18번지 외 23필지 | 1,284 | 2027. 04. |
| 주상복합 | 서북구 성정동 209-1외 100필지 | 999 | 2027. 10. |
2024년도까지는 큰 차이가 없으나 2025년부터는 약간 차이가 있습니다. 2025년도에 부동산지인에서는 2,409세대 입주예정이라고 나와있으나 천안시청 고시/공고에 올라온 예정물량까지 더하면 6,350세대 정도로 대략 4,000세대 가까이 늘어나게 됩니다. 물론 그 중 1,202세대가 장기임대아파트이기 때문에 제외하면 일반분양물량은 약 5,148세대정도 될 것입니다.
2026년도에는 현재까지 입주예정된 아파트 물량을 더하면 약 2,383세대이고, 2027년은 2,585세대입니다.
물론 분양시장에 따라 분양을 미루면 입주시기는 변화가 있을 수 있습니다. 실제로 천안두정힐스테이트, 천안롯데캐슬두정도 천안시청에서 고시한 사업기간보다 1년쯤 뒤로 입주가 미뤄졌기 때문입니다.
아래 링크는 천안 부동산 분석 두 번째 편인 학군, 학원가, 상권, 아파트 평당가별 정리에 관한 글입니다. 3에는 동별 아파트의 작성일 기준 매매,전세가 시황 및 갭이 얼마인지 정리되어 있습니다.
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