2022.09.28 - [재테크/부동산] - 천안 부동산 분석 (1)
2022.10.04 - [재테크/부동산] - 천안 부동산 분석 (2)
위의 링크들을 누르시면 앞에서 제가 썼던 천안 부동산에 대한 글을 읽어볼 수 있습니다.
아파트 시세 분석
천안 서북구 불당동
먼저 천안에서 평당가가 가장 높은 아파트들이 모여있는, 천안의 대장인 불당동부터 살펴보겠습니다. 불당동은 신불당과 구불당으로 나뉘는데 불당2동이 신불당, 불당1동이 구불당이라고 생각하면 됩니다. 신불당은 보통 아파트가 17-18년도에 많이 지어져 연식이 5년이내 신축이지만, 구불당은 2004년도에 많이 지어져 15년이상 된 구축 아파트들입니다.
그리고 분석2의 글에서도 썼듯이 불당동은 상권, 학원가, 학군 3요소를 모두 갖췄습니다. 호반써밋플레이스센터시티 아래에는 갤러리아 백화점이 있고, 상권과 학원가도 많이 발달하여 아이들을 키우기에 좋은 곳입니다. 또, KTX역인 천안아산역과도 가까워 수도권으로의 접근성도 좋습니다.
하얀색은 일반적인 아파트, 노란색으로 되어있는 것은 주상복합입니다.
표는 22년 10월 3일 기준 불당동 아파트들의 네이버부동산 기준 매매, 전세가를 가격 낮은순으로 했을 때 호가를 기록했습니다. 1,2층은 제외하고 저층이상의 매물 가격만 기록했습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 불당지웰더샵(40) | 6 | 685 | 85,000 | 57,000 | 28,000 | 67% | 63% |
| 불당파크푸르지오2차(39) | 4 | 621 | 82,000 | 45,000 | 37,000 | 55% | 63% |
| 불당지웰시티푸르지오2차 (39) |
4 | 800 | 82,000 | 45,000 | 37,000 | 55% | 61% |
| 불당파크푸르지오1차 | 4 | 545 | 75,000 | 50,000 | 25,000 | 67% | 63% |
| 불당린스트라우스2차 | 5 | 557 | 72,000 | 43,000 | 29,000 | 60% | 60% |
| 불당호반써밋스페이스 | 5 | 573 | 70,000 | 43,000 | 27,000 | 61% | 62% |
| 불당린스트라우스1차 | 5 | 595 | 68,000 | 39,000 | 29,000 | 57% | 60% |
| 호반베르디움더퍼스트 | 6 | 1096 | 67,000 | 40,000 | 27,000 | 60% | 67% |
| 호반써밋플레이스센터시티 | 4 | 1371 | 65,000 | 43,000 | 22,000 | 66% | 62% |
| 불당지웰시티푸르지오1차 | 4 | 958 | 62,000 | 38,000 | 24,000 | 61% | 60% |
| 불당지웰푸르지오 | 6 | 682 | 62,000 | 38,000 | 24,000 | 61% | 62% |
| 호반베르디움센트로포레 | 5 | 705 | 60,000 | 39,000 | 21,000 | 65% | 61% |
| 불당리더힐스 | 5 | 744 | 59,000 | 37,000 | 22,000 | 63% | 69% |
| 불당이안 | 6 | 800 | 57,000 | 35,000 | 22,000 | 61% | 65% |
| 호반리젠시빌스위트(40) | 18 | 476 | 50,000 | 41,000 | 9,000 | 82% | 76% |
| 동일하이빌 | 18 | 1203 | 43,000 | 32,000 | 11,000 | 74% | 75% |
| 불당아이파크 | 18 | 1046 | 42,500 | 29,000 | 13,500 | 68% | 72% |
평균적인 전세가율 대비 현재 전세가율이 5%이상 높은 아파트만 노란색으로 강조를 했는데 불당동에는 호반리젠시빌스위트 40평만 있었습니다. 18년된 구축이지만 갭 1억이하로 들어갈 수 있는 아파트 단지였습니다.
나머지 아파트들은 여전히 현재 전세가율이 평균 전세가율보다 낮아 매력적으로 느껴지지 않았습니다.
천안 서북구 성성동, 차암동
그 다음으로 볼 동은 성성동입니다. 성성동은 천안 제3일반산업단지, 제4일반산업단지와 인접해있어 직주근접이 뛰어난 장점이 있습니다. 하지만 단점으로는 올해까지는 성성지구내의 초등학교가 성성초 1개뿐이라는 것입니다. 다행히도 천안시티자이아파트 우측으로 내년 3월에 초등학교가 개교하고, 25년 3월에 중학교가 개교할 예정입니다.
최근에 업성저수지를 성성호수공원으로 명칭을 바꾸고 산책로를 꾸몄습니다. 그리고 성성호수공원 주변에도 아파트 단지가 형성될 계획입니다.
아래 지도를 보면 우측에 부대동에 위치한 성성5-6, 8-10지구에는 무려 아이파크가 5단지나 지어질 예정입니다. 세대 수를 다 더하면 4,847세대로 거의 새로운 동네가 생기는 것이라고 볼 수 있습니다. 저기가 순차적으로 지어지면 다행이지만 시간차 없이 동시에 분양하면 인근지역인 두정동, 성성동일대의 아파트 가격에 충격이 있겠습니다.
그리고 차암동도 나오길래 같이 넣었는데, 위치가 공단을 기준으로 시내권과 단절된 느낌입니다. 차암동 아파트에서 북쪽으로는 아산시와 접하고, 남쪽으로는 산과 공단이 있어 한계가 있어보이는 동입니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 천안레이크타운3차푸르지오 | 2 | 1067 | 58,000 | 35,000 | 23,000 | 60% | 63% |
| 천안시티자이 | 4 | 1646 | 53,000 | 30,000 | 23,000 | 57% | 64% |
| 천안레이크타운2차푸르지오 | 4 | 1730 | 52,000 | 32,000 | 20,000 | 62% | 61% |
| 천안레이크타운1차푸르지오 | 5 | 995 | 50,000 | 31,000 | 19,000 | 62% | 63% |
| 푸르지오레이크사이드 | -1 | 1023 | 57,500 | - | - | - | - |
| 천안성성비스타동원 | -2 | 1195 | 62,900 | - | - | - | - |
성성동 아파트들은 평균 전세가율보다 현재 전세가율이 낮아서 매력도가 없었습니다. 매매, 전세가가 모두 하락하고 있는 상태이기 때문에 조금 더 지켜보는 것이 좋아보입니다.
개인적으로는 초등학교, 중학교가 신설되면 시티자이와 푸르지오레이크사이드 아파트가 성성지구 내에서 입지는 가장 괜찮지 않을까 생각합니다. 왜냐하면 초등학교, 중학교가 가깝기 때문입니다. 물론 중학교는 배정이 근처에 나야 갈 수 있긴 하지만요.
천안 백석동, 두정동, 신부동
이번에는 백석동, 두정동, 신부동 일대의 아파트들을 보겠습니다. 평당가가 비교적 높거나 신축인 아파트만 표시했습니다.
예정이라고 표시되어 있는 아파트 단지가 많이 보이는 것으로 보아 공급이 꽤 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 이 물량들이 주로 24-26년도에 몰려있으므로 역전세에 주의할 필요가 있습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 백석3차아이파크 | 5 | 805 | 49,000 | 35,000 | 14,000 | 71% | 73% |
| 힐스테이트천안신부 | 5 | 984 | 48,000 | 29,000 | 19,000 | 60% | 72% |
| 두정역효성해링턴플레이스 | 2 | 2586 | 45,000 | 30,000 | 15,000 | 67% | 73% |
| 도솔노블시티동문굿모닝힐 | 4 | 2144 | 45,000 | 30,000 | 15,000 | 67% | 74% |
| 백석2차아이파크 | 7 | 1562 | 44,000 | 33,000 | 11,000 | 75% | 75% |
| 백석포레나노태1차 | -2 | 831 | - | - | - | - | - |
| 백석포레나노태2차 | -2 | 777 | - | - | - | - | - |
| 백석그랑자이 | ? | 971 | - | - | - | - | - |
| 백석센트레빌 | -1 | 358 | - | - | - | - | - |
| 유보라천안두정역 | -3 | 556 | - | - | - | - | - |
| 두정힐스테이트 | -3 | 997 | - | - | - | - | - |
| 롯데캐슬더두정 | -3 | 584 | - | - | - | - | - |
| 더샵신부센트라 | -3 | 592 | - | - | - | - | - |
| 포레나신부 | -1 | 602 | - | - | - | - | - |
백석동은 평균 전세가율과 현재 전세가율이 큰 차이가 없이 선방하고 있었지만, 신부동과 두정동쪽은 평균전세가율에 비해 현재 전세가율이 크게 떨어져 있었습니다.
천안 쌍용동, 봉명동
마지막으로 쌍용동, 봉명동일대입니다. 대부분 구축이 많아서 표시를 많이 할 필요가 없었습니다. 파크밸리동일하이빌이 아래 지도에 표시된 아파트 중에서는 가장 평당가가 높습니다. 그 이유는 쌍용동에 있는 단지이지만 불당동과 같은 생활권이어서 가격이 높은 것 같습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 현재 전세가율 | 평균 전세가율 |
| 파크밸리동일하이빌 | 11 | 964 | 48,000 | 41,000 | 7,000 | 85% | 75% |
| 천안쌍용동코오롱하늘채 | 4 | 454 | 48,000 | 35,000 | 13,000 | 73% | 74% |
| 천안역사동아라이크텐 | 1 | 1107 | 45,000 | 28,000 | 17,000 | 62% | 55% |
| 문화중흥s클래스 | ? | 791 | - | - | - | - | - |
| e편한세상천안역 | -1 | 1579 | - | - | - | - | - |
| 일봉공원호반써밋센트럴파크1차 | ? | 453 | - | - | - | - | - |
| 일봉공원호반써밋센트럴파크2차 | ? | 453 | - | - | - | - | - |
현재 관심가져 볼 단지는 파크밸리동일하이빌, 천안역사동아라이크텐입니다. 그 중에서 좀 더 관심을 가져볼만한 것은 파크밸리동일하이빌이라고 생각합니다. 왜냐하면 갭도 적고 현재 전세가율이 평균보다 높기 때문입니다. 그리고 33평 전세 매물은 1개밖에 없는 것으로 보아 전세수요가 탄탄하다고 볼 수 있습니다.
반면 천안역사동아라이크텐은 전세가율이 못 받쳐주고 더 떨어질 가능성이 있습니다. 왜냐하면 현재 네이버 부동산에 나온 전월세 매물 수가 43개로 많기 때문입니다. 그리고 전세가 잘 안 구해지는지 중개소 27곳에 내놓은 월세매물도 있습니다.
지도에는 표시하지 않았지만 천안역 주변은 재개발 구역이 상당히 많습니다. 지금은 천안역 주변이 많이 노후되었지만 재개발이 다 끝나고 어떻게 새로워질지 기대됩니다. 다만 이 재개발들이 입주시기가 비슷하다면 부동산 가격이 살짝 영향을 받을 가능성이 있겠습니다.
총평
당연한 말이지만 천안에서 가장 입지적으로 좋은 곳은 불당동, 그 다음은 성성동이라고 생각합니다. 불당동이 왜 좋은지는 모르는 사람이 없을테니 생략하고, 성성동이 좋다고 생각하는 이유는 여러가지가 있습니다.
제3일반산업단지와 가까운 접근성, 성성호수공원과 가깝기 때문에 주변 자연환경도 좋기 때문입니다. 물론 불당동처럼 막강한 학군이 없다는 게 약간 아쉽긴 하지만 그래도 대부분 대단지 브랜드 아파트라는 점을 좋게 보았습니다.
개인적으로 미래에 제일 발전이 기대되는 곳은 천안역 인근과 청당동입니다.
위의 지도를 보면 천안역은 추후에 GTX-C노선의 연장노선이라 나중에 연장이 확정되면 호재로 작용할 수 있습니다. 그리고 천안역 인근 여러구역에서 재개발이 추진 중이어서 나중에 주변이 환골탈태할 수 있다는 점입니다.
그리고 청당동은 동남구에서 교통의 중심이 될 곳이라서 좋게 보았습니다. 왜나하면 2035천안도시개발계획에 따르면 청수지구에 신설역을 설치할 계획인데 이 역은 수도권 1호선, 중부권 동서횡단철도역, 천안-청주공항 전철역 이렇게 3개의 노선이 지나갈 예정입니다.
하지만 천안역 인근 재개발이 계획대로 되지 않아 개발이 더딜 가능성이 크며, 천안은 지하철을 많이 이용하는 도시는 아니기 때문에 청당동에 수도권 1호선을 이용할 수 있는 지하철 역이 신설되더라도 큰 호재로 작용하지 않을 가능성이 있습니다.
우선은 부동산 시장이 좋지 않고, 천안도 계속해서 입주물량이 꽤 있기 때문에 당분간 작년처럼 가격이 오르기는 어려울 것이라고 생각합니다. 하지만 천안은 위치가 충남이지만 경기도와 맞닿아있어 미래에는 수도권생활권에 편입될 가능성이 높은 좋은 위치라고 생각하기에 계속해서 추이를 지켜보겠습니다.
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