미국 대표 월배당주 추천 리얼티인컴 O

 제가 저번에 아래 포스팅에서 고정적으로 나가는 비용을 주식의 배당금으로 처리하면 어떨까 생각해 봤고, 그 주식 중 하나로 고른 것이 리얼티인컴이었습니다.

 

2024.06.10 - [재테크/생각] - 월 고정비를 배당으로 받으려면 얼마가 필요할까?

 

 하지만 주식을 투자하기에 앞서 리얼티인컴이 어떤 회사인지 알아보고 투자를 할지 말지 결정해야 하기 때문에 조사해 보았습니다.

 

종목 정보

 

 리얼티인컴의 티커는 O입니다.  그리고 리츠(REIT) 주입니다. 

리츠(REIT): 투자자들의 자금으로 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 운영하고 수익을 다시 투자자에게 돌려주는 부동산 관련 주식회사

 

 리츠주를 투자할 때 중점적으로 봐야 하는 부분은 크게 6가지입니다.

<리츠주 선별기준>
1. 배당 수익률: 4-7%정도가 적정
2. FFO(Funds from Operations): 리츠의 현금흐름을 측정하는 지표로 꾸준히 안정적으로 유지되거나 증가하는 추세인지를 보아야합니다.
3. 부채비율: 50%이하면 양호합니다.
4. 순자산가치(NAV): 주가와 큰 차이가 없는 것이 좋습니다. 차이가 심하다면 괴리율이 높기 때문입니다.
5. 점유율: 90%이상인지
6. 이자보상배율: 2이상인지

 

 그럼 리얼티인컴은 6가지 조건에 잘 부합하는 회사인지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 리얼티인컴은 1969년 설립되어 다양한 상업용 부동산을 보유하고 있고, 31년 연속 월배당을 지급 중인 미국의 대표 월배당주입니다. 

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 리얼티인컴 홈페이지에 있는 24년 1분기 투자자 프레젠테이션 자료와 여러 사이트의 자료를 근거로 분석해 보겠습니다.

 

1. 배당수익률?

 

 

 시킹알파에서 가져온 리얼티인컴의 10년 주가차트와 기본 정보입니다. 배당률이 세전 기준 5.9%입니다. 

 따라서 4-7% 사이에 들기 때문에 양호하다고 할 수 있습니다.

리얼티인컴 O의 10년 주가와 배당수익률

 

2. FFO의 추세?

 

 현금흐름을 나타내는 FFO의 그래프입니다. 2019년부터 2023년까지 꾸준히 증가하고 있는 추세인 것을 확인할 수 있습니다.

리얼티인컴 O의 FFO그래프

 

3. 부채비율

 

 부채비율은 총부채 / 총자산입니다.

 

 리얼티인컴의 24년 1분기 기준 총자산은 약 683억 달러입니다. 그리고 총부채는 290억 달러입니다. 계산해 보면 부채비율이 약 42%로 기준이 50% 미만으로 매우 양호한 것을 알 수 있습니다.

리얼티인컴 O의 자산과 부채 현황

 

4. 순자산가치(NAV)

 

 순자산가치는 (자산-부채) / 주식수로 구할 수 있습니다. 위에서 자산과 부채는 구했기 때문에 이 둘을 빼면 393억이 나옵니다. 393억을 발행주식수인 8.7억으로 나누면 45.17이 나옵니다.

 

 주가가 NAV보다 낮으면 저평가로 좋은 것인데 현재 리얼티인컴의 주가는 53.37달러로 더 높습니다. 이 부분은 안 좋게 평가될 것 같습니다.

 

5. 점유율

 

리얼티인컴의 점유율을 알아보기 전에 먼저 얼마나 탄탄한 부동산 자산을 보유하고 있는지 살펴보겠습니다.

 

리얼티인컴의 부동산 포트폴리오

 

 리얼티인컴이 소유하고 있는 부동산 포트폴리오입니다. 73%는 소매업을 하고 있는 부동산, 17%는 비소매업, 10%는 기타에 속합니다. 

리얼티인컴 투자자 프레젠테이션

 그중 인상적인 것은 경기 침체 또는 전자상거래의 영향을 받지 않는 렌트비의 비중이 전체 렌트비의 90%라는 점입니다.

 

 그래서 금리 인상으로 미국의 상업용 부동산 위기론이 붉어졌을 때 리얼티인컴도 섹터에 속해있어 같이 주가가 하락했지만, 배당금은 꾸준히 인상되었습니다.

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리얼티인컴과 임대 계약을 맺은 상위 20개의 기업입니다. 세븐일레븐, 달러 트리, 달러 제러널 같은 소매업 위주의 부동산도 있고 월마트, AMC, 페덱스 같은 부동산도 있습니다.

리얼티인컴 투자자 프레젠테이션

 그럼 이제 리얼티인컴의 점유율을 살펴보겠습니다.

 주황색 그래프가 리얼티인컴의 점유율이고 파란색은 S&P500에 속한 리츠주의 중앙값입니다.

 

 점유율이 90%가 넘으면 공실이 적어서 현금흐름이 좋은 리츠주인데, 리얼티인컴은 2000년 닷컴버블, 2008년 금융위기, 2020 코로나시기에도 흔들림 없이 90% 이상의 점유율을 보여주었습니다.

리얼티인컴의 점유율 차트

 

이자보상배율

 

 이자보상배율은 영업이익(EBIT)을 이자비용으로 나누면 계산할 수 있습니다. 24년 1분기 기준은 2.02로 보통 2.2 정도인 것을 감안하면 약간 떨어졌습니다.

 

 2 이상이면 괜찮다고 하는데 간당간당합니다.

리얼티인컴 이자보상배율

 

결론

 

 주가상으로는 10년 전으로 회귀한 53.32달러이고, 배당률은 세전 5.9%로 최근 5년 평균 배당률인 4.87%보다 높습니다. 이는 주가가 매력적인 수준에 도달했다는 것을 의미합니다.

 

 리츠주에서 중요한 6가지 지표들 중에서 순자산가치 NAV와의 괴리가 조금 있다는 것을 제외하고 나머지 5가지 지표는 기준을 충족했습니다.

 

 리얼티인컴은 부동산으로 치면 꾸준히 장사 잘 되는 상가라고 생각하면 좋을 것 같습니다. 꼬박꼬박 매월 배당금을 지급해 주고 시세차익도 약간 덤으로 주기 때문입니다.

 

 하지만 시세차익을 노리는 사람에게는 추천하지 않습니다. 10년 동안 고작 22%밖에 오르지 않았기 때문입니다. 그냥 시세차익은 없다고 봐도 무방합니다.

 

 따라서 성장주와 기술주가 미친 랠리를 보여줄 때 '나도 그냥 저기다 투자해서 비쌀 때 팔 걸'하는 포모가 올 수 있는 주식입니다.

 

 하지만 50대 이후 은퇴한 분들이 안정적인 현금흐름을 필요로 한다면 예적금 들었다 생각하고 모으기엔 괜찮은 주식이란 생각이 듭니다.

 

 저도 조사해 보니 저의 포트 대부분이 TQQQ와 비트코인입니다. 그래서 '포트에 리얼티인컴이 TQQQ에 비해 상대적으로 변동성 적은 주식을 포트의 변동성을 줄여주고 월 현금흐름도 생기겠구나' 생각했습니다.

 

 하지만 막상 주가가 10년 동안 거의 그대로라는 걸 보고 나니 투자해도 되는 걸까 하는 고민이 듭니다.

 

 배당금으로 고정지출 커버하기 위한 종목선정은 조금 더 고민을 해봐야겠습니다....ㅜㅜ

 

이 글은 종목에 대한 공부 목적으로 작성한 포스팅입니다.
매수를 권유하는 것이 아니며 모든 투자 판단은 본인에게 있습니다.