부동산 역사를 알 수 있는, 아파트값 5차파동

 부동산 공부를 위해 추천도서를 찾다가 알게된 책이었습니다. 지금은 절판된지 오래여서 중고서적에서는 20만원이 넘는 호가를 기록중인(?) 인기있는 책이지만, 제가 다른 포스팅에 올린 것처럼 국회도서관에서 제본을 할 수 있기 때문에 저는 제본된 책으로 읽었습니다.

 

목차 소개

1부 아파트문화 50년, 뒷이야기
- 원조 아파트, 시민 아파트, 말죽거리 토지투기 열풍, 신선한 땅을 찾아서, 아파트,황금알을 낳다, 아파트 문화 만들기

2부 아파트값 파동
- 1차 파동, 2차 파동, 3차 파동, 4차 파동, 5차 파동(현재 진행형)

3부 연도별 부동산 관련 일지와 통계자료
- 60년대, 70년대, 80년대, 90년대 부동산 관련 일지

4부 발췌, 정리한 글 모음
- 신개념 주택의 계보, 서울시 유랑민이 거쳐간 발자취, 전세값이 오를 수 밖에 없는 몇 가지 이유, 떴다방, 그들은 누구인가, 떠돌이 뭉칫돈의 속성

 

 책은 총 4부로 구성되어있으며 세부적인 내용은 대략적으로 위에서 언급한 목차대로 구성되어 있습니다. 

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인상 깊거나 도움이 된 부분

 

 개인적으로 2부 아파트값 파동 부분이 인상적이었습니다. 부동산 시장의 분위기에 따라 정부에서 정책을 추진하는 방식이 오늘날과 크게 다르지 않았기 때문입니다. 그리고 부동산 가격은 언제나 상승하는것이 아닌 상승과 하락의 반복이었다는 점이 주식시장과 크게 다르지 않아 공감했습니다.

 책에서 말하는 5차 파동은 각각의 원인이 다릅니다.

	원인	정부의 정책
1차 파동 (73-74년)	철근 값 상승, 중동전쟁으로 인한 오일쇼크 발생 → 원자재값 상승에 의한 파동	-
2차 파동 (77-78년)	건축원가가 올랐지만 분양가에 반영되지 않아 요즘으로 치면 로또 분양 → 신축 프리미엄 발생 → 실수요, 가수요 붙으며 가격 상승	<8.8 조치> 1. 양도세 인상 2. 토지거래 허가 및 신고제
3차 파동 (82-83년)	저금리+금융실명제 - 24%금리에서 한 번에 8%로 기준금리 인하	1. 청약예금통장 전매차익도 양도세 부과 2. 채권입찰제 3. 분양가 현실화 발표 → 오히려 수요를 부추김
4차 파동 (87-91년)	3저호황으로 경제 활황 → 분양가 자율화로 수요 자극 → 임대차 보호법 개정(2년 계약)으로 전세가 급등	<8.10 조치> 1. 1가구 1주택 요건 강화 2. 1가구 2주택 양도세 면제 기간 강화
5차 파동 (98-99년)	저금리, 재건축에 따른 전세수요로 전세값 급등	-

 

 이 책을 읽으면서 역사는 반복된다라는 말이 너무나도 와닿았습니다. 과거의 역사에서 지금의 부동산 시장을 접목시켜 이해할 수 있는 단서가 없을까 하고 생각하며 읽다보니 1,2차 파동이 눈에 들어왔습니다.  

1차 파동과 2차 파동은 둘 다 오일 쇼크로 유가가 급등했고, 철근값 등 물가가 상승하여 인플레이션이 발생해 경제가 휘청거렸습니다. 하지만 같은 현상에서도 부동산 가격의 방향은 전혀 달랐습니다.

 1,2차 파동때 둘 다 자재값 상승으로 분양가를 올렸지만 1차 파동때는 아랑곳하지 않고 사람들이 인플레이션 헷지를 위해 아파트 구입을 많이 했고, 2차 파동때는 이 분양가는 너무 비싸서 살 수 없다며 사람들이 구입을 포기하며 2차 파동이 끝나고 부동산 침체기가 왔기 때문입니다.

 그래서 왜 같은 현상인데 이렇게 정반대의 결과가 나왔을까? 혹시 다른 이유가 또 있었나하고 금리나 경제상황을 살펴봤더니 약간 차이가 있었습니다. 

https://wpwsyn.tistory.com/169

 위 블로그의 글에 있는 금리 그래프를 보면 1차 파동의 금리가 과거와 2차 파동의 금리보다 상대적으로 낮았습니다. 그리고 경제 상황도 1차 파동 때는 우리나라가 중동에 진출해서 외화를 벌어와 나름 선방을 했지만, 2차 파동 때는 요즘 자주 언급되는 폴 볼커 연준의장 시기로 미국이 갑자기 기준금리를 급격히 인상하면서 우리나라의 경제도 심각하게 안 좋았던 시기입니다.

 그래서 현재는 2차 파동과 가장 유사한 시기라고 생각하며 이대로 부동산 시장이 점점 하락하여 꽤나 많이 하락하게 되면 그 때는 과거처럼 정부에서 주택 구입하라고 양도세며 여러 정책을 완화할 것입니다. 

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 3차 파동부분은 읽으면서 2020-21년도 부동산 시장을 보는 것 같았습니다. 왜냐하면 3차 파동때는 24%로 미친 금리가 한 번에 8%대로 내려와 상대적으로 저렴한 저금리였고, 금융실명제로 많은 자금이 부동산으로 흘러들어와 아파트 가격이 상승했습니다.

 20-21년도 시기에도 3차 파동때처럼 갑자기 발생한 코로나19로 기준금리를 제로금리에 가깝게 인하하여 상대적 저금리 시기였고, 경제 부양을 위해 시중에 많은 돈이 풀렸습니다. 그로 인해 주식, 코인가격이 고공행진하면서 그 자금이 부동산 쪽으로도 많이 흘러오게 되어 가격이 폭등했기 때문입니다. 

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아쉬운 부분

 

 이 책을 읽으면서 아쉬운 부분은 단 한 개도 없었습니다. 이 책이 왜 부동산 공부하는 사람들이 한 번쯤 읽어봐야하는 도서인지 알 수 있었습니다. 할머니가 들려주시는 재미있는 옛날 이야기를 읽는 기분이 들어서 지루하지도 않았기 때문입니다.

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총평

 

 이 책은 다음에 시간날 때 한 번 더 정독해서 읽어보면 부동산 투자할 때 도움이 많이 될 것 같습니다.

 부동산 역사에서도 알 수 있듯 가격이 상승하면 정부는 여지없이 가격을 잡기 위해 양도세 중과, 1가구 2주택 조건 강화 등의 정책을 추진했습니다. 가격이 하락하면 주택경기 부양을 위해 양도세 완화 또는 면제, 취득세율 완화 등의 정책을 펼쳤습니다.

 과거대로 반복된다면 아마 1기신도시 재건축 가이드라인이 확실히 나와 1기 신도시에서 대규모로 재건축이 활발히 진행되면 전세수요가 급증해 전세가격이 많이 상승할 것입니다. 그걸 정부도 알기에 아마 모든 지역을 동시에 진행하지는 않을 것 같습니다. 만약 동시에 진행한다면 재건축이 진행되는 단지 주변 아파트 전세값이 오를 것이기 때문에 매매해두는 것도 방법이라고 생각합니다.

 또, 정부에서 양도세 완화, 취득세 완화 등의 주택 구입 활성화를 추진하면 그 때가 바로 주택 구입의 적기라는 것도 알 수 있었습니다.

 그래서 지금은 그 찬스를 기다리면서 소비를 줄이고, 돈을 열심히 모을 계획입니다. 그리고 동시에 어느 지역을 살 지 조사하며 준비할 것입니다. 이번에는 준비가 안 되어서 놓쳤지만, 다음에 올 부동산급상승의 ktx는 놓치기 싫기 때문입니다.

 

최종 평점:  5점 / 5점
정말 강추합니다.

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