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군산 부동산 분석 (1)
위치 왼쪽 사진 출처: 부동산지인, 오른쪽 사진 출처: 국토지리정보원 어린이 지도여행 군산은 전북에서도 북쪽, 바닷가에 위치해있습니다. 근처에 있는 도시는 김제, 익산, 전주가 있습니다.
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학군 분석
군산시에 있는 중학교, 고등학교의 위치입니다. 대부분의 중,고등학교는 군산시내에 있고 현지인 기준 군산 중앙중, 중앙고, 군산동고는 외곽에 있다고 많이들 생각하십니다.
군산의 중학교
| 순위 | 학교명 | 위치 | 학업성취도 평가 평균 | 진학률 |
| 1 | 군산 중앙중 | 군산시 성산면 | 84.7% | 0.7% |
| 2 | 군산 서흥중 | 군산 서흥남동 | 80.2% | 1.6% |
| 3 | 군산 진포중 | 군산 수송동 | 79.8% | 3.7% |
| 4 | 군산 동원중 | 군산 나운동 | 79.3% | 2.0% |
| 5 | 군산 남중(남녀공학임) | 군산 문화동 | 74% | 0.9% |
| 6 | 군산 동산중 | 군산 금동 | 72.7% | 1.6% |
| 7 | 군산 제일중 | 군산 조촌동 | 71.9% | 1.1% |
| 8 | 군산 금강중 | 군산 미룡동 | 71.4% | 0.0% |
| 9 | 군산중 | 군산 송풍동 | 67.7% | 1.5% |
| 10 | 군산 산북중 | 군산 산북동 | 64.8% | 0.0% |
| 11 | 군산 영광중 | 군산 중앙로2가 | 64.5% | 0.0% |
| 12 | 군산 월명중 | 군산 소룡동 | 63.0% | 0.7% |
군산 시내권에 있는 중학교를 학업성취도 평가 평균 점수로 나열한 순위는 이렇습니다. 아실에 가면 회현중과 대성중이 동원중 아래 순위를 차지하고 있는데 두 학교는 시내권이 아니라 제외하였습니다.
군산은 중고등학교 배정방식이 평준화여서 학부모들은 중학교까지는 딱히 학교를 가리지는 않고 집에서 가까워서 통학하기 편한 곳을 선호하고, 고등학교부터 평균적으로 대학 입시결과가 좋은 곳으로 보내려는 경향이 있습니다.
그리고 위의 표에는 반영하지 않았지만 동산중은 23년도에 지곡동으로 이전하기 때문에 지금보다는 학업성취도가 많이 올라갈 것입니다. 그리고 제일중도 디오션에서 가깝기 때문에 학부모들이 제일중으로 아이들을 많이 보낼 것이고, 자연적으로 학업성취도도 지금 순위보다는 올라갈 것입니다.
군산의 고등학교
| 순위 | 학교명 | 위치 | 학업성취도 평가 평균 |
| 1 | 군산 중앙고 | 군산 성산면 | 84.8% |
| 2 | 군산 제일고 | 군산 조촌동 | 84.5% |
| 3 | 군산고 | 군산 동흥남동 | 81.7% |
| 4 | 군산동고 | 군산 개정동 | 81.1% |
| 1 | 군산여고 | 군산 월명동 | 95.0% |
| 2 | 군산 중앙여고 | 군산 수송동 | 87.1% |
| 3 | 군산 영광여고 | 군산 중앙로2가 | 85.5% |
군산에 있는 일반계 고등학교에는 남녀공학은 없고 4개의 남고와 3개의 여고가 있습니다. 보이는 것처럼 학업 순위가 나와있습니다.
근처 도시인 익산, 전주와 비교하면 군산은 객관적으로 학업성취도가 그렇게 높은 편은 아닙니다. 왜냐하면 익산은 대체로 80% 후반, 전주는 90% 초중반의 학교가 많은데 군산은 군여고를 제외한 나머지 학교에서는 성취도가 낮기 때문입니다.
그래서 점점 사회에서 소위 말하는 명문대 진학도 예전보다 많이 못 하는 것도 사실이라 자녀 교육 때문에 중학교로 진학하기 전에 전주로 이사가는 분들도 꽤 봤습니다.
최근에 추가된 소식입니다. 군산여고의 과밀학급 해결 및 군산상고의 일반계 전환요구가 맞아떨어져 23년도부터 실업계 고등학교인 군산상고가 일반계 고등학교로 전환된다고 합니다. 남녀공학으로 변경되고 학교명은 상일고로 바꾼다고 하니 참고하시기 바랍니다.
그래서 학부모들은 혹시라도 군산상고에 아이가 배정받을까봐 조마조마해하고 있는 상황입니다.
군산상고 인문계 전환··· "자녀 대입준비 걱정돼" - 전북중앙
군산상업고등학교가 내년부터 일반계 고등학교로 전환되는 가운데 현재 중3 자녀를 둔 예비고 학부모들의 불만이 커지고 있다.이는 군산상고가 지난 1941년 4월 군산공립상업학교로 출발한 지 81
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학원가 분석
군산 학원가를 표시한 지도입니다. 수송동이 가장 많고, 그 다음으로는 구도심인 나운동이 많습니다.
상권 분석
상권도 수송동 롯데마트 주변이 제일 발달해 있고, 그 다음으로 발달한 곳이 나운동입니다. 저기 월명동도 빨갛게 나와있는데 군산 근대역사박물관 거리의 관광지여서 음식점과 카페가 많이 있어서 그렇습니다.
최근에는 조촌동 롯데몰 주변도 상가가 많이 생기고 있어서 몇 년 뒤에는 수송동과 나운동에 있는 상권이 조촌동으로 많이 이사오지 않을까 싶습니다.
아파트 분석 (평당가 순으로)
위의 사진에서 알 수 있듯이 군산에서 평당가가 가장 높은 동은 조촌동, 미장동, 수송동, 지곡동, 나운동 순입니다. 정확히 평당가 순대로 신축 아파트가 많고, 실제로 군산의 중심지도 점점 서에서 동으로 이동하고 있습니다.
부동산 지인에서 군산시 아파트를 평당가 순으로 나열했을 때를 표로 정리해보았습니다. 입주 예정, 분양 예정인 아파트는 제외되었습니다.
| 순위 | 위치 | 단지명 | 세대수 | 준공년월(연식) | 평당가 |
| 1 | 조촌동 | 디오션 e편한2차 | 423 | 20. 04.(2년차) | 1,637 |
| 2 | 조촌동 | 디오션 e편한1차 | 854 | 18. 11. (3년차) | 1,424 |
| 3 | 조촌동 | 디오션 푸르지오 | 1,400 | 18. 03. (3년차) | 1,414 |
| 4 | 미장동 | 미장 아이파크2차 | 540 | 17. 06. (5년차) | 1,268 |
| 5 | 미장동 | 대원칸타빌 | 805 | 18. 06. (4년차) | 1,188 |
| 6 | 미장동 | 미장 아이파크1차 | 1,078 | 15. 01. (7년차) | 1,083 |
| 7 | 수송동 | 수송 아이파크 | 566 | 08. 09. (13년차) | 1,047 |
| 8 | 수송동 | 한라비발디 1차 | 332 | 08. 11. (13년차) | 1,037 |
| 9 | 수송동 | 세영리첼 | 1,041 | 10. 06. (12년차) | 956 |
| 10 | 미장동 | 삼성쉐르빌 | 654 | 09. 12. (12년차) | 945 |
| 11 | 지곡동 | 서희스타힐스 | 382 | 15. 12. (6년차) | 944 |
| 12 | 수송동 | 제일오투그란데2차 | 656 | 08. 10. (13년차) | 941 |
| 13 | 지곡동 | 쌍용예가 | 935 | 14. 08. (8년차) | 939 |
| 14 | 지곡동 | 대광로제비앙 | 469 | 17. 12. (4년차) | 933 |
| 15 | 수송동 | 한라비발디 2차 | 782 | 08. 11. (13년차) | 929 |
| 16 | 수송동 | 제일오투그란데1차 | 724 | 08. 10. (13년차) | 905 |
| 17 | 지곡동 | 지곡동엠코타운 | 507 | 15. 02. (7년차) | 899 |
| 18 | 나운동 | 수송금호어울림 | 773 | 08. 08. (14년차) | 862 |
| 19 | 지곡동 | 은파코아루 | 532 | 06. 12. (15년차) | 858 |
| 20 | 경암동 | 경암제일오투그란데 | 352 | 15. 11. (6년차) | 831 |
제가 들었던 렘군님 강의를 기준으로 아파트 평당가 순으로 1군, 1.5군, 2군을 분류하면 1-3등까지는 1군, 4-5등은 1.5군, 나머지는 2군 아파트로 분류할 수 있습니다.
1군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.8 = 상위 20%
1.5군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.7 = 상위 30%
2군: 제일 비싼 아파트 평당가*0.5 = 상위 50%
제가 살고 있는 군산을 기준으로 1군, 1.5군, 2군을 분류해보니 저라면 군산처럼 20만명 정도의 작은 도시에서는 1.5군 또는 2군의 초반부까지만 투자대상으로 고려할 것 같습니다.
아파트 시세분석
위에서 봤던 평당가 순으로 높았던 동부터 아파트 시세를 확인해보겠습니다.
조촌동
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 전세가율 |
| 더샵 디오션시티 | 4 | 973 | 52,500(?) | 36,000 | 16,500 | 69% |
| 더샵 디오션시티 2차 | -1 | 771 | 46,590 | - | - | - |
| e편한세상디오션시티 2차 | 2 | 423 | 47,000 | 33,000 | 14,000 | 70% |
| e편한세상디오션시티 | 4 | 854 | 46,000 | 31,000 | 15,000 | 67% |
| 디오션시티푸르지오 | 4 | 1,400 | 45,000 | 30,000 | 15,000 | 67% |
더샵 디오션시티 1차는 지금 현재 네이버부동산에 내놓은 매물이 1개뿐인데 거기에 적힌 호가가 52,500이라 그렇게 적었습니다. 실제로는 같은 연식인 e편한세상 1차나 푸르지오랑 비슷한 가격대를 형성하고 있을 가능성이 높기 때문에, 저 가격은 개인적으로 의구심이 드는 가격입니다.
더샵 디오션시티 2차는 23년 7월 입주예정이라 네이버에 전세 매물이 나와있는게 없어서 전세가, 갭, 전세가율을 입력할 수 없었습니다.
확실히 작년 여름에는 호가가 5억 3천만원도 나왔는데 지금은 많이 호가가 내려간 상태입니다. 푸르지오, e편한1차 같은 경우에는 매물이 많이 쌓여있습니다.
그리고 지도 아래 빨간네모는 8. 23일에 1순위 분양하는 경남아너스빌 아파트 부지입니다. 분양가 3억 8천 5백만원에 옵션을 넣으면 4억 3천만원이라 가격이 디오션 아파트들과 차이가 많이 없어 과연 청약경쟁률이 어떻게 될지 궁금합니다.
미장동
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 전세가율 |
| 미장아이파크 2차 | 5 | 540 | 34,900 | 29,000 | 5,900 | 83% |
| 대원칸타빌 | 4 | 805 | 37,000 | 30,000 | 7,000 | 81% |
| 미장아이파크 1차 | 7 | 1,078 | 34,500 | 28,000 | 6,500 | 81% |
| 삼성쉐르빌 | 13 | 654 | 29,000 | 25,000 | 4,000 | 86% |
미장동은 확실히 조촌동에 비하면 전세가율이 높은 편입니다. 높을 때는 거의 90%에 가까운 전세가율일 때도 있으니 갭이 줄어드는 시기를 잘 관찰하면 좋을 것 같습니다.
다른 곳은 34평 기준인데 아이파크 2차 같은 경우에는 30평 기준입니다. 연식이 5년차 신축급, 500세대 이상, 초등학교도 가깝다는 점을 봤을 때 실거주하기에도 좋은 아파트라고 생각합니다.(개인적인 견해)
수송동
| 아파트명 | 연식 | 세대수 | 매매가 | 전세가 | 갭 | 전세가율 |
| 한라비발디2차 | 14 | 782 | 30,500 | 27,000 | 3,500 | 89% |
| 세영리첼 | 12 | 1,041 | 29,500 | 25,000 | 4,500 | 85% |
| 제일오투그란데1차 | 14 | 724 | 28,000 | 23,000 | 5,000 | 82% |
| 제일오투그란데2차 | 14 | 656 | 30,900 | 27,000 | 3,900 | 87% |
연식이 10년을 넘어 신축은 아니지만 실거주하기에는 가장 좋은 동네인 수송동입니다. 상권, 학원가 모두 발달해있어 아이들을 키우기에는 좋습니다.
이 아파트 단지들 모두 초품아라는 장점이 있으며 갭도 적은 편입니다. 하지만 여기는 평소에도 80%정도의 전세가율을 유지하고 있습니다. 이 말은 급격한 시세상승이 이루어지지 않는다는 것이고, 즉 투자자들이 관심있어 하는 아파트는 아니라는 것입니다.
총평
어릴 때부터 군산에서 쭉 살아보니까 계속 한 곳에 있기 보다는 장기적으로 봤을 때 새로운 택지가 개발될 때마다 이사하는게 훨씬 더 자산을 늘리는데 효과적이라는 것을 느낍니다.
실제로 택지개발에 맞춰서 수송동-미장동-조촌동으로 같이 옮겨 간 분들은 현재 수익이 꽤 있을 것이기 때문입니다. 그리고 여력이 된다면 실거주는 최대한 1군아파트와 비슷한 물건을 얻어야겠다라는 생각을 했습니다.
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