위치
군산은 전북에서도 북쪽, 바닷가에 위치해있습니다. 근처에 있는 도시는 김제, 익산, 전주가 있습니다.
인구, 세대수 분석
군산의 인구수 변화 그래프입니다. 군산은 2016년 기점으로 인구수가 점점 감소하는 추세입니다.
현재 인구는 26만 4천명정도의 전라북도 인구 순위 3위 도시입니다.
그리고 1년간의 군산의 인구의 구성비율을 보면 젊은 층은 계속 감소하고 있는데 60세 이상인 고령층이 증가하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
젊은 사람들이 많이 살아야 좋은데, 주변 도시로 떠나고 있어서 그런지 젊은 층이 줄어드는 모습입니다.
군산의 세대수 변화 그래프입니다. 인구수와는 달리 세대수 그래프는 꾸준히 증가하는 추세입니다.
부동산 지인에 따르면 군산의 인구수, 세대수의 전출과 전입도시 top3는 전북 전주, 전북 익산, 충남 서천입니다.
확실히 근처에 있는 도시들로 인구 유출과 유입이 일어나는 것을 확인할 수 있습니다.
산업 및 연봉 분석
호갱노노에 따르면 군산의 평균연봉은 3,630만원으로 완주, 전주에 이어 3위를 차지하고 있습니다.
전북 평균이 3,440만원인데 그것보다는 높은 것을 알 수 있습니다.
타타대우상용차, 두산인프라코어 생산공장, 현대중공업, 세아베스틸, OCI 등의 공장을 두고 있다.
2017년 7월부로 현대중공업 군산조선소의 가동이 중단되었다. 또한 한국 GM도 2018년 2월 13일 군산공장 철수를 결정하였다.
그런데 2022년 초 현대중공업 군산조선소의 재가동이 결정되었다. 군산조선소에서 LNG선만 아니라 고부가가치 소형선박, 특수 선박 등도 제조한다고 한다. 전성기 5,000여 명을 고용했던 군산조선소가 부활한다면 2조원 이상의 경제가치를 할 것이라고 한다.
한국GM 군산공장은 (주)명신이 인수해 2021년부터 연간 전기차 3만대 생산을 목표로 두고 있고, 군산에 지게차 공장을 신설한 현대건설기계가 2020년 6월부터 가동에 들어갔다.
또한 에디슨모터스의 공장 역시 준공되었으며, 최근에는 2차전지 회사인 천보가 2026년에 가동할 전해질 제조 공장을 건설하기로 하였으며, 예상 고용인원은 대략 500명으로 추정된다.
나무위키에 있는 내용을 발췌해서 편집한 것입니다.
OCI의 경우에는 2020년 태양광 폴리실리콘 생산라인 가동을 결정했었는데, 최근 3월 주총에서 유휴생산설비를 말레이시아로 옮길 계획을 가지고 있다고 하였습니다.
이는 사실상 한국GM 군산공장 철수와 비슷한 수순이라고 보고 있습니다.
OCI 군산공장, 사업 축소 수순 밟나 - 전북도민일보
OCI 군산공장에서 가동 중단된 유휴설비를 말레이시아 공장으로 옮긴다는 이야기가 나오면서 군산공장이 사업 축소 수순을 밟는 것 아니냐는 우려의 목소리다.OCI 이우현 대표이사는 지난 23일
www.domin.co.kr
매매, 전세가격 지수 그래프, 미분양 물량 그래프 분석
전체 그래프를 한 번에 모아놓은 그래프입니다. 빨간선은 매매강도가 고점일 때를 표시한 것이고, 파란선은 매매강도가 저점일 때를 표시한 것입니다. 아래에서 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
매매, 전세가격지수 및 미분양 물량
2003년부터 2022년 현재까지의 군산시 매매, 전세가격지수입니다.
두 지수 모두 2008년, 2011년, 2021년 총 3개년도에서 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
그 이유는 아래 미분양 물량 추이를 보면 확인할 수 있습니다. 미분양 그래프가 감소하는 추세로 전환되면 매매, 전세가격지수는 상승하는 경향을 보입니다.
실제로 2011년, 2021년 모두 미분양이 전에 비해 수치가 줄어드는 모습을 보이고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
수요 및 공급 물량
그래프를 보면 2008년, 2015년, 2018년, 2020년, 2024년이 눈에 띕니다. 공통점은 다른 때보다 입주량이 많다는 점입니다.
위에서 봤던 매매가격그래프와 연결해서 해석하면, 2008년에 급상승했던 매매가격지수가 2009년에 하락한 이유는 2008년에 있던 미친 입주물량이 가격 하락을 이끈 주요 원인이 아니었을까 싶습니다.
2015, 2018, 2020년도 적정 수요량보다 입주 물량이 많은 모습입니다. 그리고 2018년 무렵은 전국적으로 부동산 경기가 좋지 않았는데, 군산은 엎친데 덮친격으로 현대조선소, GM군산공장 철수했던 시기와 맞물려 있어 아파트를 매수하고자 하는 매수 수요가 많이 위축되어 있던 시기입니다.
그 때 군산사람들끼리는 '이제 군산은 틀렸다, 망했다'라는 비관적인 인식이 상당히 강했습니다. (저 또한 군산 시민으로서 그렇게 생각했으니까요.)
디오션도 이 시기에 분양을 했었는데 '이제 큰 회사들이 나갔는데 그걸 누가 사냐'라며 다들 쳐다보지도 않았습니다.
실제로 분양가보다 싼 마피로 분양권이 많이 나왔습니다. 그랬던 매수 수요가 2021년 부동산 상승장을 맞아 크게 올랐고, 가격 상승을 견인하였습니다.
다만 2024년도에 입주물량이 다시 적정수요보다 올라갑니다.
위에 나와있는 사진처럼 2024년은 총 2,600세대정도로 4개 아파트 단지가 입주 예정입니다. 단, 여기 있는 4단지는 이미 분양이 다 완료되었고, 청약이 1순위로 다 마감되었습니다.
하지만 요즘 분양하는 단지들의 청약경쟁률이 계속 높은지 관찰할 필요가 있습니다. 최근들어서는 청약경쟁률이 조금씩 떨어지고 있기 때문입니다.
실제로 한라비발디센트로는 청약은 1순위 마감이었지만 166세대 넘게 무순위로 풀렸습니다. 왜 이렇게 많은 물량을 사람들이 취소했을까라고 현지인의 시점에서 추측해보면 크게 2가지입니다.
첫째는 위치가 군산역 인근이라 군산시민들이 선호하는 거주지와 차로 최소 15분정도 가야할만큼 동떨어져 있습니다. 당연히 택지개발이라 초기에는 어쩔 수 없지만 부지 주변은 실제로 가보면 정말 논,밭 밖에 없습니다.
두번째는 요즘 부동산 시장이 좋지 못하다 보니 사람들이 '그냥 한 번 넣어보자. 설마 되겠어?'하고 청약했다가 막상되니까 '에이 그냥 포기하자. 다른 곳도 앞으로 분양 많이 한다던데...'라고 생각한게 아닐까 싶습니다.
그리고 2025년도 이후에도 군산은 초과공급인 상태입니다. 보통 분양일로부터 3년 뒤에 입주를 하니까 현재 분양예정인 아파트들을 추려보면 2025년 이후의 공급물량도 어느정도 추측할 수 있습니다.
| 아파트명 | 분양세대 | 입주예정 |
| 지곡동 323 | 860 | 2024. 11. |
| 강변지구 더샵(구암동 335-10) | 449 | 2024. 12. |
| 더샵(경암동 486-7) | 242 | 2024. 12. |
| 더샵(구암동 507-10) | 296 | 2024. 12. |
| 더샵프리미엘 (구암동 317-4) | 704 | 2025. 2. |
| 유탑유블레스(미룡동 92-5) | 378 | 2025. 3. |
| 조촌동 경남아너스빌 | 873 | 2025. 5. |
| 개정동 524-1(임대) | 415 | 2025. 5. |
| 이편한세상 디오션루체(구암동 272-3) | 800 | 2025. 7. |
| 유승한내들(오식도동 805-4) | 1,080 | 2025. 7. |
| 군산역 영무예다음 | 569 | 2025. 9. |
| 지곡동 126 | 633 | 2025. 12. |
| 한라비발디(지곡동 332-1) | 291 | 2026. 12. |
부동산 지인에는 없지만 군산시청 고시에 나와있는 2024년 추가 입주예정 세대는 967세대로 기존 부동산지인 데이터와 합산하면 실제 2024년 군산의 입주물량은 4,429세대입니다.
그리고 군산시에서 고시한 2025년도 입주예정물량은 현재 기준(22. 10. 14.)으로 총 5,452세대입니다.
또, 예상 분양세대가 1,000세대에 가까운 디오션 6블럭도 올해나 내년 중으로 분양할 것이라는 이야기가 있습니다.
만약 진짜로 올해나 내년 중 분양을 한다면 2024년부터 군산은 공급과잉으로 부동산 가격이 많이 조정을 받을 것 같습니다.
군산부동산 분석 2편입니다.
'재테크 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 전주 부동산 분석 (1) (0) | 2022.08.17 |
|---|---|
| 익산 부동산 분석 (2) (0) | 2022.08.13 |
| 군산 경남아너스빌 모델하우스 방문 (0) | 2022.08.13 |
| 익산 부동산 분석 (1) (0) | 2022.08.12 |
| 군산 부동산 분석 (2) (0) | 2022.08.10 |
댓글